– دفعة التعاقد والقيمة الحالية للتدفقات المتوقعة حسمتا اقتناص ماونتن فيو لشراكة هليوبارك
– نقص السيولة وعدم مواكبة المستجدات أبرز عوامل الضعف بالشركة قبل تولى المنصب
تخطط شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير لتغيير جلدها بالكامل، والتحول إلى مطور عقارى متكامل بمحفظة ضخمة من الأراضى والمشروعات المتنوعة، بما عزز الإدارة التنفيذية للتوقع بأن تكون ضمن أكبر 5 شركات تطوير عقارى فى مصر خلال 8 سنوات.
تامر ناصر الرئيس التنفيذى لشركة مصر الجديدة للإسكان، حل ضيفاً مساء الخميس الماضى على برنامج CEO Level الذى يقدمه حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، ويذاع على القناة الرسمية للجريدة على اليوتيوب، للكشف بشكل مفصل عن خطته لتطوير الشركة التى تولى إدارتها منذ منتصف عام 2020، وما تم تنفيذه مؤخرًا، بجانب استعراض محاور خطة التطوير المستقبلية لتتناسب مع الأصول التاريخية للشركة.
الإيرادات السنوية ستلامس 5 مليارات جنيه بحلول 2025 و%60 منها عبر الشراكات
وخلال الحوار انتقل ناصر بين أكثر من ملف منها تحول دفة العمل بالشركة من مطور عام وبائع للأراضى ليتم اختراق قطاع التطوير العقارى، بجانب بنود الشراكة مع شركة ماونتن فيو العقارية على أرض هليوبارك، وصولاً لمستهدفات تعدى إيراداتها السنوية حدود المليار جنيه لتدور حول 4 إلى 5 مليارات جنيه، بحلول عام 2025،
وإلى نص الحوار
● حازم شريف : نرحب بالمهندس تامر ناصر، والذى يتولى إدارة شركة مصر الجديدة ،والتى درج بعض المحللين على وصفها بأنها كنز غير مكتشف فى سوق المال، فى البداية نود التعرف على تامر ناصر من ناحية المؤهلات العلمية والعملية السابقة؟
تامر ناصر: تخرجت فى كلية الهندسة قسم مدنى عام 1991 من جامعة القاهرة، ومثل كثير من أبناء جيلى التحقت فى البداية للعمل بشركة المقاولين العرب تلك المدرسة الكبيرة بالسوق ،وبعد فترة انتقلت للعمل فى الشركة الفرنسية للمترو وتحديداً فى مهام تصميم وإنشاء المواقع.
بعد ذلك تحولت للعمل فى مجال البترول وتحديداً فى شركة شلمبرجير للخدمات البترولية وخلال 4 سنوات من العمل بها أشرفت على الأعمال الصناعية.
تلى ذلك العمل من جديد لمجال البترول وهذه المرة مع شركة الخرافى فى دولة الكويت، بعدها وفى ظل الطفرة العمرانية فى مصر، اتجهت للشركات العقارية والبداية كانت مع شركة إعمار مصر، واستمرت الرحلة 10 سنوات من العمل فى قطاع إدارة الجودة والمشروعات، بعدها التحقت فى عام 2019 بشركة إمكان مصر العقارية، إلى أن صدر قرار تولى الإدارة التنفيذية لشركة مصر الجديدة للإسكان منتصف عام 2020 لتولى قيادة عملية تطوير الشركة العريقة.
● حازم شريف: باعتبارى من أبناء جيلك تقريبا لفت نظرى أنك خلال مسيرتك المهنية التحقت بشركة شلمبرجير البترولية، وهى من الكيانات التى تتسم بتفضيلها تعيين حديثى التخرج بمدة عمل تدور بين 2 إلى 4 سنوات، وهى تجربة تخالف ما تم معك، فهل هناك تفسير لذلك؟
تامر ناصر: أتفق معك ولكننى بدأت العمل فى شلمبرجير بعمر 26 عاماً، كما أننى خلال فترة دراستى الجامعية تقدمت أكثر من مرة للتعيين أو التدريب بها، ولكن لم يقع على الاختيار لعدم حاجتهم إلى تخصص مهندس مدنى، ولكن بعد فترة من تخرجى، تقدمت من جديد للعمل بها، وهذه المرة كانت الشركة تبحث عن مهندس مدنى للعمل فى مجال التنقيب، بما تزامن مع تقدمى لاختبارات التعيين.
وللتوضيح اتجهت خلال فترات عملى بعد التخرج للحصول على دراسات أخرى لتعزيز القدرات ومنها ماجستير إدارة الأعمال MBA وشهادات فى إدارة المشروعات والجودة وغيرها، وكلها ساعدتنى فى أداء الوظائف.
دراسة وضعية الأصول فى منطقة مصر الجديدة للحصول على أراض بديلة
● حازم شريف: عندما تم ترشيحك لتولى الإدارة التنفيذية لشركة مصر الجديدة صاحبة المحفظة الضخمة من الأراضى، والتى كانت محط الاهتمام الحكومى لتطويرها، ما أبرز ملامح خطتك المستقبلية لتنمية وتطوير عمل الشركة وما الذى طلبته منك وزارة قطاع الأعمال العام؟
تامر ناصر: المطلوب كان وضع خطة استراتيجية لتطوير مصر الجديدة خلال 5 سنوات قادمة، محورها الأساسى استغلال الأصول، والكل يعلم أن الشركة تملك محفظة ضخمة وكبيرة من الأراضى تزيد عن 7 آلاف فدان، تم خلال السنوات الماضية تطوير جزء منها فعليا ومتبقى نحو 5500 فدانًا فى منطقة شرق القاهرة بحاجة إلى التطوير.
لذا الغرض الأساسى هو استغلال الأراضى وتطويرها بما يتناسب مع لغة السوق الحالية من ناحية التطوير العقارى والعمرانى، سواء كان التطوير بشكل ذاتى أو بالشراكة أو عبر آلية المطور العام، مع العلم أن مصر الجديدة للإسكان تملك أصولاً أخرى فى منطقة مصر الجديدة.
● حازم شريف: قبل الدخول فى مزيد من التفاصيل حول الخطة المستقبلية، أود العودة قليلاً للتعرف على ملامح القوائم المالية لشركة مصر الجديدة قبل توليك منصب الإدارة التنفيذية، كيف كانت؟ وكيف يمكن تنفيذ خطط المطور العام أو التطوير الذاتى؟
تامر ناصر: بمجرد تولى المنصب أجرينا دراسة كاملة لكل القطاعات الرئيسية والأراضى بالشركة، وبالتحليل تم رصد كافة عناصر القوة والضعف والتى سيتم البناء عليها فى الخطة المستقبلية.
● حازم شريف: وما أبرز عناصر القوة والضعف التى تم اكتشافها؟
تامر ناصر: هناك عدة نقاط لقوة شركة مصر الجديدة للإسكان منها امتلاكها مخزون أراضى فى مناطق باتت مميزة للغاية فى شرق القاهرة، وقريبة من العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة حدائق العاصمة، بما يعنى أن الأراضى “ بقت فى أماكن كويسة جدا” كما أن الشركة بها فرص كتيرة للنمو، وهناك أيضاً عراقتها فهى تعمل منذ 116 سنة فى السوق وتبعيتها لوزارة قطاع الاعمال العام فما زال للشركة صدى لدى المواطنين بأنها تتبع الحكومة وبالتالى فكافة أموالهم فى أمان.
أما عناصر الضعف فتمثلت فى عدم تنفيذ أيه أفكار مبتكرة لتطوير الأراضى أو مواكبة العصر وفكر التنمية العمرانية فى آخر 30 سنة، فالسوق يحتاج إلى منتج جديدة بشكل مستمر، بجانب وجود مشكلات لبعض السكان فى الأراضى والوحدات التى باعتها مصر الجديدة فى السابق سواء من المرافق او الكهرباء والمياه.
ويمكن الإشارة لعنصر أساسى من عناصر الضعف ألا وهو عدم توافر السيولة، والتى تحتاج لها الشركة لتنفيذ أية مشروعات جديدة أو تطوير الأراضى ومعالجة بعض المشكلات، فهناك بعض المشروعات التى عجزت الشركة عن تنفيذها لاستكمالها بداعى عدم توافر السيولة فى الفترة السابقة.
إعادة افتتاح المرحلة الأولى من تطوير حديقة الميرلاند خلال أيام
● حازم شريف: نعود من جديد للسؤال.. كيف كانت ملامح الإيرادات فى ميزانية الشركة قبل توليك الإدارة التنفيذية؟
تامر ناصر: بكل صراحة الإيجارات القديمة لبعض الأصول فى منطقة مصر الجديدة على غرار النوادى والمبانى، تشكل جزءًا بسيط للغاية من الإيرادات السنوية، وهى منخفضة القيمة لا تدر العائد المتوقع أو الملائم، كما أن هناك مناطق ذات مساحة كبيرة ومملوكة للشركة مثل حديقة الميرلاند ومدينة غرناطة لم تكن تستغل الاستغلال الأمثل.
وتملك مصر الجديدة للإسكان حالياً قطعتى أرض الأولى تحت مسمى مدينة نيوهليوبوليس على مساحة 5400 فدان بين مدينتى بدر والشروق، والثانية مشروع هليوبارك على مساحة 1700 فدان بالقاهرة الجديدة، وهى أراضٍ صدر لها بعض الرسومات لتطويرها فى السابق ولكن لم يتم تفعليها لتدر عائدًا يعزز القوائم المالية.
يمكن القول إن الإيرادات كانت تأتى من بيع الأراضى وهو ما تراجعت وتيرته فى الفترة الأخيرة انخفاض مستويات البيع فى مدينة نيو هليوبوليس نظرًا لعدم وجود هوية واضحة لأراضى المدينة، بما أجبرنا على التحرك نحو إعادة هيكلة مخطط تطوير المدينة بطريقة حديثة تواكب التطورات العمرانية فى شرق القاهرة، والاتفاق على حل مشاكل بعض القاطنين بها واستكمال المرافق والبنية التحتية، والتى عجزت عنه الشركة فى السابق لعدم توافر السيولة.
مصر الجديدة للإسكان دخلت فى شراكة مع شركة سوديك العقارية لتطوير مشروع سوديك إيست بداخل مدينة نيوهليوبوليس على مساحة 655 فدانا، كما أن الشركة فى السابق باعت نحو 750 فدانا عبر طريقة تقسيم الأراضى وبيعها سواء لعمارات أو فيلات، وهى طريقة مماثلة لعمل أجهزة المدن العمرانية الجديدة.
وهناك بعض المشروعات العقارية المتنوعة ولكنها صغيرة الحجم، ومنها 20 عمارة و 24 فيلا وكلها لا ترتقى لفكر الكمبوند المتكامل أو المبيعات الجيدة، أما منقطة مساكن شيراتون فقد تم بيعها بالكامل، وهناك أراضى بالشركة لا بديل عن إجراء قيمة مضافة عليها وتقسيمها للتمكن من بيعها بقيمة جيدة، وهو ما نحاول تنفيذه فى مدينة نيوهليوبوليس بوضع هوية موحدة لها لتطوير 4700 فدان بها.
● حازم شريف: وماذا عن آخر ربح محقق للشركة قبل توليك الإدارة التنفيذية؟
تامر ناصر: آخر صافى ربح محقق قبل تولى المنصب كان يدور حول 360 مليون جنيه، مع الإشارة إلى أن الشركة كانت تعتمد فى أكثر من %90 إيراداتها على بيع الأراضى.
● حازم شريف: هل هناك نية أو خطة للحصول على أراضى جديدة ضمن محفظة الشركة فى الفترة القادمة؟
تامر ناصر: فى الوقت الحالى لا يوجد خطة للحصول على أراضى جديدة، ولكن هناك بعض الأراضى التى كانت مملوكة لشركة مصر الجديدة للإسكان فى فترات سابقة على غرار البارون امبان، واتجهنا لإجراء دراسة كاملة لكافة أراضى مصر الجديدة للإسكان والتى كانت مملوكة لها وتم نقلها للحكومة تحت مسمى “المنفعة العامة”، ونحاول إثبات ملكية تلك الأراضى ومخاطبة الحكومة للحصول على أراض بديلة .
وأوضح هنا أن أرض مشروع هليوبارك كانت أرض بديلة حصلت عليها الشركة بعد تنازلها عن مساحات لتوسعة مطار القاهرة وألماظة فى السابق، وأتوقع خلال الشهور القادمة أن تحصل مصر الجديدة للإسكان على أراضى بديلة ولكنها ليس بنفس المساحات الكبيرة السابقة.
● حازم شريف: بعد نموذج شراكة هليوبارك وتحول الشركة لمطور عقارى سواء ذاتيا أو فعليا أو عاما، كيف تستعد مصر الجديدة للإسكان لهذا التحول سواء فى الهيكل البشرى أو البنية التحتية؟
تامر ناصر: لا يمكن لأى شركة بشكل سريع تغيير ثقافتها الاستثمارية من بيع الأراضى للتطوير الفعلى فالأمر يحتاج لسنوات، ففى مدينة نيوهليوبوليس تعتبر مصر الجديدة للإسكان مطورًا عاماً للأرض لأنها مالكة الأرض وعليها التخطيط لتطويرها وتقسميها، وللتحول للمطور العام والذاتى علينا البناء الداخلى، وإعادة هيكلة الشركة، واستقطاب كوادر من السوق، وإنشاء أقسام كالتسويق وخدمة العملاء والمبيعات، وإدارة المشروعات.
وعلى أرض الواقع بدأت هيكلة الشركة داخليا وتم إجراء تقييم للعمالة المتواجدة، وخلال الأسابيع القادمة سيتم استقطاب كوادر جديدة من السوق، ويلاحظ هنا أن مصر الجديدة دخلت فى شراكة مع مطورين فى السوق وهو الأمر الذى بدوره سينقل خبرات لبعض موظفى الشركة سواء بمتابعة المراحل الإنشائية بالمشروعات أو استعراض باقى خطط تطوير مشروعات الشراكة القائمة.
كما أنه بعد الدخول فى شراكة لتطوير هليوبارك فى القاهرة الجديدة، والتى تتسم بارتفاع معدلات الطلب عليها فى المرحلة الراهنة، فسوف تحصل مصر الجديدة للإسكان على سيولة عاجلة تمكنها من استكمال بعض المشروعات المتوقفة، وبعدها سيتم اللجوء لطرح منتجات مبتكرة.
طرح 50 فدانًا مرحلة عاجلة بنيو هليوبوليس على المقاولين بهدف خلق نموذج للمدينة مستقبلاً
● حازم شريف: هل هناك جدول زمنى يمكن الاستناد عليه لرؤية أو لتجربة حقيقية للتطوير العقارى الذاتى لدى شركة مصر الجديدة بما يعنى بدء حملات لإطلاق أول كمبوند؟
تامر ناصر: بالتأكيد خلال العام الجارى سوف ننفذ الفكرة وتحديدًا فى مدينة نيوهليوبوليس والتى تتسم بموقع متميز فى الآونة الأخيرة، وخلال العام الماضى أجرينا تعديلات على المخطط العام، وبعد توفير السيولة سنعمل على استكمال المرافق وادخال المياه والصرف والكهرباء، وكلها عوامل أكثر من هامة لتحسين الصورة البصرية للمدينة.
مؤخراً حددنا 50 فدانا بداخل المدينة وأطلقنا عليها المرحلة العاجلة، وسنبدأ لاحقاً طرحه على شركات المقاولات بهدف تنفيذ وحدات متنوعة عليها تشمل كافة المناطق والمكونات المتوقع تنفيذها فى نيوهليوبوليس لاحقا، بما يعنى أن المنطقة العاجلة ستكون صورة مجمعة لنيوهليوبوليس وشكلها فى المستقبل.
ونخطط خلال الربع الأخير من العام الجارى لإطلاق أول مشروع سكنى متكامل تابع لشركة مصر الجديدة للإسكان فى مدينة نيوهليوبوليس، وسوف يتم الكشف لاحقاً عنه بمجرد صدور الاعتماد الجديد.
إطلاق أول مشروع منفذ عبر ذراع التطوير على مساحة 100 فدان فى نيو هليوبوليس
● حازم شريف: هل بإمكانك الكشف عن مزيد من التفاصيل حول المشروع المرتقب؟
تامر ناصر: فى غضون أسبوعين إلى شهر قد يكون هناك ملامح شبه نهائية للمشروع، لأنه فى مرحلة الماستر بلان من جانب أحد مكاتب الاستشارات الهندسية، ولكن المشروع متوقع أن يكون على مساحة 100 فدان وستسيطر الوحدات السكنية على أغلب المشروع، وهناك مبانى إدارية وتجارية متنوعة.
بعد الحصول على المخطط العام للمشروع من الاستشارى الهندسى سيتم إجراء أكثر من جلسة نقاشية فى الشركة لوضع التفاصيل النهائية للمشروع، والتى ستكون متاحة للجميع وبصورة مكتملة خلال 5 شهور على أقصى تقدير، ونعتبر أن 2022 هى أول عام لتطبيق ملامح الخطة التطويرية لمصر الجديدة وتحسين صورة نيوهليوبوليس وبدء شراكات جديدة وإجراء قيمة مضافة للأرض.
● حازم شريف: هل يمكنك إجراء مقارنة بين مشروعك الجديد نيوهليوبوليس وأحد المشروعات المجاورة على غرار مدينتى؟
تامر ناصر: مدينتى مشروع رائد بدأ من الصفر وتسبب فى تطوير كامل المنطقة المحيطة بعد انتقال عدة مطورين للعمل هناك، أما نيوهليوبوليس فقد عانت من تأخر عملية التطوير، ونحاول حاليا اللحاق بركب التنمية فى ظل تزايد الطلب على منطقة شرق القاهرة، وأجرينا عدة دراسات لتحليل الطلب على الوحدات السكنية، وبالتالى المشروع الجديد سيكون مخصص للطبقة فوق المتوسطة، ونستطيع منافسة الطلب بالعاصمة الادارية، وليس الطبقة الفاخرة والتى تستهدفها مدينتى .
● حازم شريف: دعنا ننتقل للحديث عن التجربة الأخيرة للشراكة فى مشروع هليوبارك، كيف تم إدارة الصفقة واختيار العرض الفائز من شركة ماونتن فيو العقارية؟
تامر ناصر: منذ 10 شهور طرحنا قطعة أرض مميزة بمنطقة القاهرة الجديدة مساحتها 1695 فدانًا للشراكة مع أى مطور عقارى على أن يتولى التنفيذ والتسويق والبيع مقابل حصول مصر الجديدة على نسبة من المتحصلات، وبالفعل تم طرح كراسة شروط تشمل كافة الشروط اللازمة للشراكة، اشترتها 10 شركات تطوير، وفى مرحلة لاحقة تقدمت 3 شركات عقارية هى ماجد الفطيم العقارية، حسن علام العقارية وماونتن فيو العقارية، للمنافسة الفعلية على المشروع.
وتم إجراء فض للملفات الفنية المتقدمة وكافة الشركات تخطت تلك المرحلة، وانتقلنا للتقييم المالى للعروض، ونؤكد هنا على استعانة مصر الجديدة على خبراء من الخارج لتقييم الملفات.
● حازم شريف: آسف للمقاطعة هنا ولكن هل يمكنك ترتيب الشركات وفقًا لعروضهم الفنية والمالية، وهل كانت الحاجة للسيولة هى المعيار الأساسى لاختيار الشركة الفائزة؟
تامر ناصر: كافة الشركات تخطت مرحلة الفحص الفنى بدرجات متقاربة ولا حاجة هنا لإعلان الترتيب خاصة وأنهم على نفس الكفاءة والتقارب سواء من سابق الخبرات أو القدرة المالية، وخلال دراسة العروض تلقينا عدة ملاحظات من المطورين منها ضرورة إجراء تعديل على المخطط العام لهليوبارك وهو أمر منطقى خاصة مع مرور 10 سنوات على إعداده.
دراسة العروض المالية من الشركات تمت بشكل شفاف فكلهم كانوا على دراية بأن مصر الجديدة بحاجة إلى سيولة لمواصلة عملية التطوير وبالتالى كان هناك ضرورة للتركيز على الدفعة المقدمة عند التعاقد، كما تمت مراجعة مستمرة لنسبة مساهمة مصر الجديدة فى المتحصلات المستقبلية ومدة التطوير والتى تبلغ 15 عاما.
● حازم شريف: أيهما كان الأنسب لشركة مصر الجديدة للإسكان الحصول على قيمة دفعات مرتفعة على حساب العوائد المستقبلية من المشروع، أو دفعات أقل يصاحبها عوائد أكبر فى المستقبل؟
تامر ناصر: الحقيقة أن كافة الشركات المتنافسة كانت متفهمة للغاية لحاجة مصر الجديدة للحصول على سيولة وجميعهم عرضوا سداد دفعة مقدمة بعد أن اشترطت مصر الجديدة ذلك، ولكنها لم تم تحدد القيمة المالية، وفى النهاية اقتنصت ماونتن فيو العقد بعدما عرضت أعلى مقدم بجانب توقع أعلى إيرادات للمشروع- وذلك بحساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية للعروض الثلاثة- وتم التوافق على نسب الشراكة، مع الاتفاق على حد أدنى مضمون لمصر الجديدة يقارب 80 مليار جنيه من إجمالى المشروع، وتحديد حد أدنى مضمون تحصل عليه مصر الجديدة بشكل سنوى يرتفع فى حالة ارتفاع المبيعات.
● حازم شريف: هل يمكنك شرح تركيبة التدفقات النقدية لمصر الجديدة فى السنوات القادمة وفقاً لعقد الشراكة مع ماونتن فيو؟
تامر ناصر: الدفعات الأولى للتعاقد ستكون منخفضة ولكنها ستتصاعد بمرور الوقت، ولابد من الأخذ فى الاعتبار أن ماونتن فيو ستستغرق نحو سنة ونصف لإعداد المخطط العام للمشروع، وتم الاتفاق على سداد 1.4 مليار جنيه عند توقيع العقود، موزعة ما بين %50 عند التوقيع ، والباقى على 18 شهرًا، وبمرور 24 شهرًا يجب الانتهاء من الدفعة المقدمة.
المبالغ التى ستحصل عليها مصر الجديدة من مشروع ماونتن فيو ستدور حول 200 إلى 400 مليون جنيه فى السنوات الأولى، حتى تصل إلى 600 إلى ما فوق مليار جنيه بعد السنة السادسة مع حدوث النشاط الفائق فى المبيعات والتحصيل.
توقيع عقد بيع 270 فدانًا فى هليوبوليس الجديدة بقيمة تفوق 2.5 مليار جنيه خلال فبراير الجارى
● حازم شريف: إذا الشركة ستعتمد على متحصلات الشراكة مع ماونتن فيو بجانب إعادة تقسيم أراضى فى مشروع نيوهلويوبوليس وتطويرها ذاتيا أو بالشراكة، تلك هى المسارات الرئيسية للحصول على سيولة، هل هناك أى اتفاق مع مطورين للحصول على أراضى شراكة فى مدينة نيوهليوبوليبس مستقبلاً؟
تامر ناصر: حتى الآن لم نتوصل لاتفاق لأننا ننتظر صدور المخطط العام بتعد تعديله، وذلك خلال أسابيع قليلة، وبعدها قد نتحدث بصورة جدية، ولكن الإدارة التنفيذية لمصر الجديدة تستهدف إتمام عملية شراكات مع مطورين لنحو 500 فدان أو أكثر خلال السنوات الخمس القادمة.
كما أن نشاط بيع الأراضى مهم لبعض الشركات، وفى هذا الإطار نترقب خلال الأسابيع القادمة إتمام بيع قطعة أرض مساحتها 270 فدانًا بمنطقة نيوهليوبوليس لصالح أحد المطورين العقاريين.
● حازم شريف: ما تفاصيل تلك الأرض ولماذا لجأت الشركة لبيعها بدلا الانتظار لحين صدور المخطط العام وتطويرها؟
تامر ناصر: يمكن اعتبار أن قطعة الارض ليست متصلة بنيوهليوبوليس ولا تؤثر على المخطط العام وهى قريبة من القطار السريع، وبالتالى فكرنا فى بيعها واستغلال السيولة الناتجة عنها فى استكمال عملية التطوير والترفيق، وبالفعل منذ فترة عقدنا مزاداً لبيع الارض انتهى بفوز إحدى الشركات بها بسعر يفوق 2.5 مليار جنيه، ولكن حدث إخلال ببنود كراسة الشروط؛ ونجرى حاليا مفاوضات لإعادة بيع الارض سواء للشركة التى فازت فى المزاد أو غيرها.
خلال الشهر الجارى سيتم انهاء الصفقة والتعاقد مع شركة لتطوير المنطقة والتى قد تكون مؤهلة لانشاء مشروع سكنى متنوع عليها، “حالياً نتفاوض على نظامين لسداد ثمن الارض الاول سداد %20 من السعر والباقى على سنوات قليلة، والأخر عبر سداد %10 والباقى على 10 سنوات بالفوائد، وهناك انفتاح لأى أنظمة أخرى.
وأؤكد هنا ان هذه الارض ستكون الأخيرة التى تبيعها مصر الجديدة للاسكان والتعمير، وخلال السنوات الخمس القادمة، لن يتم بيع أى أرض أخرى، وسيكون التركيز على تطوير الأراضى ذاتياً أو بالشراكة.
توقيع بروتوكول تعاون مع أحد أندية مصر الجديدة لتعظيم استغلال الأصول والعوائد
● حازم شريف: تحدثنا عن المشروعات قيد التطوير لدى مصر الجديدة، دعنا ننتقل للحديث عن الأصول القديمة، ما خطتكم للتعامل مع تلك الأصول ومنها حديقة الميرلاند فى الفترة القادمة؟
تامر ناصر: بالنسبة للإيجارات القديمة فقد عقدنا أكثر من اجتماع مع الشخصيات الاعتبارية والتجارية للوصول لحل لملف الإيجار القديم وتعديله أما لنظام الإيجار الجديد أو البيع واستندنا فى ذلك على حكم المحكمة الدستورية بأحقيتنا فى إخلاء بعض الوحدات، وبالفعل توصلنا لاتفاقين فى هذا الأمر.
أما بخصوص الأندية فمصر الجديدة بها عدة نوادى منها الشمس وهليوبوليس والطيران ونادى للعاملين بالشركة، ووقعنا بروتوكول مع أحد الاندية لاستغلال بعض المساحات فى النادى بنظام جديد يضمن تقاسم الايرادات، فلو رغبت بعض البنوك والمحلات فى اقامة فروع بداخل تلك الأندية يتم الاتفاق مع مصر الجديدة على وضع نظام تسعير بعيداً عن الايجار القديم بهدف تحقيق الاستغلال الأمثل وتعظيم العوائد.
اما بالنسبة للوحدات السكنية فلدينا 700 وحدة معظمها سكنية و%10 منها ادارية وتجارية، وكل فترة يتم اخلاء بعض من تلك الوحدات وتعرضها الشركة للبيع لتحقيق بعض الايرادات.
● حازم شريف: من الواضح ان تلك الوحدات تساهم بشكل هامشى فى الإيرادات، فما خطة الشركة لتطوير حديقة الميرلاند؟
تامر ناصر: خطة تطوير الميرلاند مقسمة لـ 3 اجزاء، الأول تم تطويره سابقاً كمنتزه عام وتم افتتاحها ولكنها توقفت مؤخراً بسبب أزمة تفشى فيروس كورونا، وحاليا نعمل على رفع الكفاءة لإعادة افتتاحها من جديد مع الكازينو خلال فترة قصرة.
● حازم شريف: هل ترى أن قطعة أرض مثل الميرلاند بمكانتها وتاريخها من المناسب أن تبدأ خطة تطويرها بمشروع المنتزه العام؟
تامر ناصر: الميرلاند مهمة للغاية لسكان مصر الجديدة، والجميع هناك يطالب بإعادة افتتاحها، ومن المقبول اقامة متنزه عام بها يضم مجالات مختلفة بها أنشطة قد تكون بمقابل مادى مناسب لبعض الزوار دون مغالاة فى التسعير، وحاليا اقتربنا من إعادة الافتتاح واقامة أحداث ثقافية متنوعة للزوار.
أما الجزء الثانى من الميرلاند فهو اقتراب افتتاح مرحلة تضم نافورة راقصة ومطاعم وكافيهات ومدينة ترفيهية بالمرحلة الاولى للمشروع، فيما ستضم المرحلة الثانية عرض الدولفين وسيتم الافتتاح بالكامل خلال 2022، وهناك مفاوضات فعلية لإنشاء مجمع سينمات فى المشروع ولكنها لن ترى النور فى العام الجارى لحين الانتهاء من تنمية المنطقة المجاورة.
وهناك منطقة بالحديقة كانت تضم مطعم وكافيتريا يتم اجراء مزايدة حاليا بين الشركات المهتمة سواء فى مجال الترفيه أو الرياضة لتنفيذ مشروع لهم بداخلها، ومن المتوقع الانتهاء منه خلال عام 2023.
لا نية لإزالة أى أشجار فى الميرلاند ونسعى لتطوير المنطقة المحيطة
أما الجزء الأخير من الميرلاند فيتم اجراء مخطط عام لتنميته واقامة أنشطة ثقافية ورياضية عليه، وهى قريبة من منطقة المشتل، وأؤكد هنا ان مصر الجديدة ستحافظ على الميرلاند ولن تلمس أو تزيل أى شجرة فى الحديقة، وإنما سيتم تطوير المنطقة المحيطة والحفاظ على الاشجار المتواجدة، ومن المتوقع الانتهاء من المخطط خلال أسابيع يطرح بعدها للتنفيذ، ونتواصل بشكل مستمر مع الشركات الخبيرة فى المجال للاطلاع على رؤيتها للاستفادة بها لتنفيذها فى التطوير.
● حازم شريف: وفقاً لخطة الأعمال التى قدمتها عند توليك الادارة التنفيذية لمصر الجديدة للإسكان، كيف ترى مستقبل عملها وموقعها بين شركات التطوير العقارى؟
تامر ناصر: مبدئياً لجأنا مؤخراً لإعادة دراسة خطة الأعمال بعد التضخم وارتفاع الاسعار، ولكننا بحلول عام 2025 ستتعدى الايرادات السنوية للشركة حدود المليار جنيه لتدور حول 4 إلى 5 مليارات جنيه، تسيطر مشروعاتها العقارية الخاصة على %40 والباقى من مشروعات الشراكة سواء هليوبارك أو غيرها.
● حازم شريف: كواحدة من أكبر الشركات ذات محفظة الأراضى فى مصر، كيف ترى ترتيب الشركات بين المطورين العقاريين مستقبلاً؟
تامر ناصر: خلال 8 سنوات على الاقل سوف تكون مصر الجديدة ضمن اكبر 5 شركات تطوير عقارى فى مصر وهو ما سيحدث من خلال زيادة الإيرادات، بخلاف السعى للحصول على مزيد من الأراضى.
الموعد النهائى لطرح حصة إضافية من الأسهم مرهون بتحديث دراسة خطة الأعمال بعد التضخم
● حازم شريف: لا يمكن أن أختم الحوار قبل تناول ملف طرح حصة إضافية من أسهم الشركة فى البورصة، إلى أى مدى وصل الملف؟
تامر ناصر: وفقاً لمعلوماتى كنا نخطط لطرح حصة إضافية من الشركة فى البورصة فى صورة زيادة رأسمال قبل 30 يوليو القادم، للحصول على 1 الى 1.5 مليار جنيه لتغطية التوسعات، والأمر مرتبط الآن بانتهاء تحديث خطة الأعمال والتعرف على الاحتياجات التمويلية للشركة بعد ارتفاع الأسعار.
التحول للعمل تحت مظلة قانون الاستثمار 195 يعزز القدرة على المنافسة العادلة مع باقى المطورين
وأود الإشادة فى النهاية بتحول تبعية مصر الجديدة للإسكان مؤخراً من القانون 203 إلى مظلة قانون الاستثمار 195 والذى يعزز قدرتها على منافسة نظرائها من المطورين العقاريين بعد انخفاض حصة المال العام فى الملكية.