■ لارتباطها بالاشتراطات المُنتظر الإعلان عنها
استحوذت البنود التى طرحتها محافظة الإسكندرية بشأن السيطرة على ظاهرة البناء المخالف، على اهتمام عقاريى الثغر، لارتباطها بالاشتراطات البنائية المنتظر الإعلان عنها وفق المخطط الإستراتيجى الجديد لمدينة الإسكندرية، فضلًا عن تأثير تلك البنود على أسعار الأراضى، وما يعقبها من موجة أسعار جديدة بالسوق العقارية الإسكندرية.
وقال المهندس إيهاب زكريا، رئيس مجلس إدارة شركة قصر السلام للاستثمار العقارى، إن تلك الإجراءات التى اختصت تقييد المخالفات، قوية وحازمة وسيكون لها مردود فعلى على ردع مخالفات البناء لإنقاذ المدينة التى طغت فيها العشوائيات بمشكلاتها المزمنة والمخالفات.
وطالب بضرورة دراسة ردود فعل هذه الإجراءات على تباطؤ الاستثمار وفرص العمل ومن ثم ارتفاع سعر الوحدات السكنية خاصة فى شريحة محدودى الدخل، فى حين أن أغلبهم كان يعتمد على البناء فى العشوائيات والأراضى الزراعية التى حققت وظائف لعمالة كثيفة.
وتابع: «إن الدولة يجب أن تسرع فى تخطيط المناطق التى تقع داخل كردون المدينة التى تباطأ تخطيطها لعقود مما تسبب فى تحويل أحياء كاملة إلى مناطق عشوائية خطرة، على غرار حى العجمى الذى كان سابقًا منطقة قصور وفيلات ومصايف للصفوة من المواطنين».
وكانت محافظة الإسكندرية قد ناقشت مؤخرًا عددا من البنود المطروحة بشأن السيطرة على ظاهرة البناء المخالف، والتى تمثل خطورة داهمة على الأرواح والممتلكات، خاصة أن الثغر احتل المرتبة الأولى فى تلك الظاهرة حسب عدد العقارات المخالفة على صعيد محافظات مصر.
وضمت البنود حظر خلاطات الخرسانة «الخلاطات المركزية» من نقل الخرسانة، إلا إذا كان العقار المنقول إليه المواد الخرسانية صادر له ترخيص، وأن يكون مطابقا لقيود الارتفاع، وأقرت البنود المطروحة فرض غرامة مالية 200 ألف جنيه فى حالة مخالفة ماورد سابقًا، مع تعهد صاحب المنشأة بعدم مخالفة أحكام هذا القرار مرة أخرى.
وأشارت البنود المطروحة، إلى أنه حال تكرار المخالفة يتم التحفظ على السيارة الناقلة للخرسانة لمدة لا تقل عن شهر ولا تزيد عن ثلاثة أشهر، مع فرض غرامة مالية 100 ألف جنيه، مع تطبيق بند الخلاطات المركزية، كما تئول الغرامات الواردة بالبنود السابقة إلى حساب صندوق النظافة بالمحافظة.
وشملت الجهود المطروحة قيام الجهات المعنية بتطبيق توصية جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء بوزارة الإسكان والمرافق والخاص، بتحديد الاشتراطات البنائية بنطاق المحافظة، بالموافقة على التراخيص بالبناء على الشوارع القائمة والمعتمدة والتى تدخل ضمن الحيز العمرانى المعتمدة بنطاق المحافظة، مع مراعاة ألا يزيد طول البلوك عن 250 مترا وفقًا لما ورد بالمخطط الإستراتيجى.
وأقرت البنود المطروحة انعدام القرار بمجرد اعتماد المخططات التفصيلية للمحافظة، فضلًا عن التزام الجهات المعنية بعدم إصدار تراخيص هدم للعقارات إلا بعد قيام طالب الترخيص بتقديم مخالصة من قبل شركة توزيع الكهرباء بسداد كل مبالغ رسوم النظام المستحقة على العقار لديوان المحافظة.
يشار إلى أن محافظة الإسكندرية تحتل المركز الأول فى مخالفات المبانى بعد أن وصلت آخر إحصائية لحصر العقارات المخالفة إلى 26 ألف عقار، وأصدرت 150 قرار إزالة، و 46 قرار تعدِ على أراضى تابعة لأملاك الدولة، و 144 قرار إزالة حتى سطح الأرض، وإيقاف العمل فى 2452 عقارا مخالفا، وذلك من خلال قطع الكهرباء والمياه ومصادرة مُعدات البناء.
وكان عقاريو الثغر قد رأوا أن المخالفات فى الإسكندرية متواجدة منذ 20 عاماَ، ولم يحدث امتداد عمرانى أفقى عدا بعض المناطق الصغيرة التى لا توفى الزيادة السكانية الراهنة، وبناء عليه حدث كم مفرط من المخالفات والعشوائيات فى المدينة، فأصبح متوسط المبانى المخالفة 25 طابقا، على غرار حى المنتزة.
وأبدوا تأييدهم للضوابط الموضوعة لإيقاف المخالفات، ولكن فى ذات الحين طالبوا بأن يكون الارتفاع الأقصى للأبنية منطقى لما كان متواجد فعليًا، تجنبًا للطفرة فى ارتفاع الأسعار والتى يتحملها فى النهاية المواطن السكندرى، فى حين أن القانون لم يُطبق منذ سنوات وبالتالى شهدت الإسكندرية كما هائلا من الارتفاعات التى أهدرت حق الدولة فى الترخيص وما يتم بناء عليه من تحصيل المُستحقات.
وحسب مقترحات عقاريى الثغر لردع المخالفات وتعديل الارتفاعات المُحددة بما يلائم الدولة والمواطن والمُستثمر، حددوا عدة نقاط كان أبرزها وضع تخطيط عمرانى سريع من خلال هيئة التخطيط العمرانى للمناطق التى دخلت الحيز العمرانى، ولم يتم تخطيطها حتى الآن، فى حين أن عدم وجود خطة تنمية أدى إلى تحرك المجتمع من تلقاء نفسه لإيجاد حل تمثل فى العشوائيات.
وطالبوا بتوسيع الحيز العمرانى للمدينة لاستيعاب الزيادة السكانية ولتقليل المخالفات، بالإضافة إلى تزويد الحد الأقصى للارتفاع تجنبًا لحدوث التضخم فى قيمة الوحدة السكنية، والتى تمثل بدورها عبئا إضافيا مع الزيادة الطبيعية الراهنة بأسعار الخامات.
وعلى جانب آخر، كان قد أكد المستشار أحمد عوض، رئيس المجلس المحلى لمحافظة الإسكندرية السابق، على أن حجم المخالفات الهائل بالثغر أحدث طفرة فى أسعار الأراضى، وذلك لما حدث من إقبال عليها كعنصر مهم لتحقيق الربح عبر المخالفات وتخطى البناء لأكثر من 20 طابقا، لتحقيق جدواه الاقتصادية من خلال زيادة حجم المخالفات.
ورأى أن مطالبات العقاريين بشأن تزويد الحد الأقصى للارتفاعات، لم تضع حدًا للمخالفات، لأن المخالف لن يكفيه طابقين لتحقيق أرباحه، وبالتالى لا يشغله أقصى ارتفاع، فأصبح هو سيد القرار فى تحديد اشتراطات الارتفاعات المخالفة.