تفاوتت الرؤية لقطاع العقارات بين المحللين الفنيين، والماليين للعام الجارى، وبينما رسم التحليل المالى رؤية إيجابية على المديين المتوسط والطويل، كانت رؤية التحليل الفنى ضعيفة فى ظل تواضع حركة السيولة فى البورصة المصرية، وعدم استقبال السوق أموال جديدة، وتراجع السيطرة القوية للقطاع على السوق مع تغير خريطة القطاعات المتحكمة.
جاد: توقعات بتحقيق 6 كيانات مبيعات 56 مليار جنيه في 2021
وقال محمود جاد محلل قطاع العقارات فى شركة العربى الإفريقى لتداول الأوراق المالية، إن النظرة المالية لقطاع العقارات إيجابية على المديين المتوسط، والطويل وتبدأ من النصف الثانى من العام الجارى.
وتوقع تحقيق 6 شركات عقارية تشمل إعمار مصر للتنمية، والسادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار، ومجموعة طلعت مصطفى، ومدينة نصر للإسكان والتعمير، وأوراسكوم للتنمية، وبالم هيلز للتعمير، مبيعات قيمتها 56 مليار جنيه باستبعاد مبيعات الأراضى، وبعض المحفزات الداعمة للشركات ومنها الخفض الكبير فى أسعار الفائدة، وتحقيق 3 شركات فائدة من مبادرة التمويل العقارى بفائدة %8 التى تم طرحها عام 2019.
كانت الشركات العقارية المذكورة حققت مبيعات تعاقدية العام الماضى بلغت 65.2 مليار جنيه، منها 6.8 مليار مبيعات أراضى، بتراجع %6 عن مستويات 2019، وفى حالة استبعاد مبيعات الأراضى فإن هذا الانخفاض سيصل إلى %15.
وأشار إلى أنه من المتوقع أن تحقق الشركات نموا فى المبيعات بواقع %5.2 سنويا، خلال الفترة من 2022 إلى 2025 مع توقعات ارتفاع نصيب الفرد فى الناتج المحلى الإجمالى.
ولفت إلى أن الشركات التى ستحقق استفادة من مبادرة التمويل العقارى بفائدة %8 لسعر 2.25 مليون جنيه للوحدة، هى «بالم هيلز» إذ إن وحدات مشروعات «باديا» و«نيو كايرو»، و«سوديك» بمشروعات «سوديك إيست»، ومشروع بالشيخ زايد، وشركة مدينة نصر بمشروع «سراى»، و«تاج سيتى»، تتضمن وحدات تتلاءم مع أسعار المبادرة.
وتطرق إلى العوامل المحفزة للقطاع العام الحالى، مقارنة مع بعض التحديات، لافتا إلى أن المحفزات تتضمن الخفض الكبير فى أسعار الفائدة، لمستويات تقترب من مايو 2014.
ويرى أن خفض الفائدة يعد داعما للعملاء الذين ينظرون للعقار على أنه ملاذ استثمارى آمن وطويل الأجل حيث إنه يدر عائدا إيجاريا بين 5 و%6 بجانب الزيادة فى سعر الوحدة على المدى الطويل، وأيضا للمطورين العقاريين الذين يتمتعون بفرص الحصول على قروض لسداد العجز التمويلى للمشروعات، وإجراء توريق لحساب العملاء، بجانب منح المطور مرونة فى عمليات التسعير وإعطاء شروط أكثر مرونة للسداد.
فى المقابل، أشار “جاد” إلى أن حزمة التحديات تشتمل على انخفاض القوى الشرائية للأفراد، ومنافسة قوية بين الشركات فى القطاع، وهو ما يدفع الشركات لإجراء تسهيلات أكبر مما يخلق عجزا تمويليا لديها، فضلا عن الزيادة القوية فى أسعار الأراضى، وتكاليف البناء مما يمثل ضغطا على المطورين.
زيدان: تأثير قوى للمنافسة من شركات خارج السوق
من جانبها، قالت دعاء زيدان نائب رئيس قسم التحليل الفنى بشركة تايكون لتداول الأوراق المالية إن فترة الربع الأول من العام الحالى، كانت صعبة جدا بالسوق نتيجة ضعف السيولة، وكساد القطاع، بجانب المنافسة القوية من شركات خارج البورصة المصرية.
مصطفى: الخدمات المالية يهيمن حاليا
وترى منى مصطفى، مدير تداول بشركة عربية أون لاين لتداول الأوراق المالية أن خريطة القطاعات المسيطرة على السوق بدأت فى التغير حيث كانت فى السابق القطاعات المستحوذة على السوق هى العقارات، والبنوك، والاتصالات، وهو ما تغير كليا إذ أصبح القطاع المسيطر حاليا هو الخدمات المالية غير المصرفية، وسيواصل السيطرة خلال الفترة المقبلة.
وأكدت أن شركات القطاع بحاجة إلى ضخ سيولة جديدة بالسوق، نظرا لمحدودية السيولة الحالية، والتى تنتقل بين القطاعات المختلفة.
وتشير إلى أن الشركات لم تنجح فى إيجاد مطور لمحفظة أراضيها، وبدأت فى تسييل محافظها، فى مواجهة منافسة قوية من القطاعين العام والخاص، وهو ما دفع المطورين نحو الاتجاه للمساكن فئة (إيه كلاس) فى ظل سيطرة الدولة على الإسكان الاجتماعى والمتوسط، بجانب اتجاه المطورين لتنفيذ مشروعاتهم عن طريق الدولة.
وجاءت توقعات المحللين المالية والفنية لشركات القطاع كالتالى.
إعمار مصر للتنمية
وقال «جاد» إن إعمار مصر يدعمها العام الحالى مشروع امتداد مدينة الشيخ زايد بمساحة 500 فدان والذى تم بالفعل طرح وحدات المرحلة الأولى منه للبيع، واستخدام الكاش المتوفر لديه فى التوسعات الجديدة.
وأوضح أن القيمة العادلة للسهم هى 4.78 جنيه، مع توصية بالشراء.
وأكدت «زيدان» أن الشركة من أكبر الشركات التى حققت أرباحا العام الماضى، نتيجة التسهيلات التى تمنحها فى السداد، وهو ما دعمها فى ضخ سيولة فى الموازنة، وتوقعت استهداف سهم الشركة 3.50 جنيه بنهاية الربع الثانى من العام الحالى.
جدير بالذكر أن أرباح إعمار مصر هامشيا بـ%3.4 العام الماضى، لتسجل 1.67 مليار جنيه، نظير 1.73 مليار فى عام 2019، كما انخفضت الإيرادات إلى 4.68 مليار، مقابل 5.67 مليار جنيه خلال 2019.
وقالت “مصطفى” إن سهم إعمار مصر سيسجل أداء عرضيا على المديين الطويل والمتوسط، وهابطا على المستوى القصير، مستهدفا مستويات بين 2.25 و2.80 جنيه بنهاية الربع الثانى.
سوديك
وأشار «جاد» إلى أنه ما سيدعم «سوديك» العام الحالى تسليمات مشروع «سوديك إيست»، فى هليوبوليس، وهو أول عام للتسليمات فى هذا المشروع، بجانب طرح وحدات مشروع «ملاذ» بالساحل الشمالى بعد حصوله على التراخيص.
وحققت مبيعات تعاقدية بقيمة 7.4 مليار جنيه خلال 2020، تمثل حصيلة بيع 1361 وحدة خلال العام إذ ارتفعت مبيعات الوحدات السكنية بنسبة %19 مقارنة مع عام 2019 لتسجل مبيعات بقيمة 7.2 مليار جنيه فى 2020.
وذكرت الشركة، أن مبيعات الوحدات غير السكنية وصلت إلى %3 من إجمالى المبيعات المتعاقد عليها فى 2020 مقابل نسبة %17 فى 2019.
وقالت “زيدان” إن عرض الشراء المقدم من الدار العقارية الإماراتية على سوديك دعم الورقة بشكل جيد، متوقعا مستويات تتراوح بين 16 و19 جنيها بنهاية الربع الثانى حال تنفيذ عرض الشراء.
وفى المقابل، رجحت وصول سهم الشركة لمستويات 22 جنيها فى حالة عدم تنفيذ عرض الشراء.
من جانبها، قالت “مصطفى” إن السهم يتمتع باتجاه صاعد وصريح حتى قبل تلقيها عرض الشراء، نحو 19.20 جنيه، وحال تجاوزها ستصل إلى مستويات تتراوح بين 20 و24 جنيها، قبل نهاية العام.
كانت شركة “سوديك” أعلنت مؤخرا تلقيها خطاباً من شركة الدار العقارية فى الإمارات، يتضمن عرضا مبدئيا غير ملزم لاستحواذ محتمل نقدى على حصة لا تقل عن 51 % من أسهم رأس المال المصدر للشركة، بسعر يتراوح بين 18 و19 جنيها للسهم.
مجموعة طلعت مصطفى
وقال “جاد” إن طرح مشروع حدائق العاصمة سيدعم مبيعات الشركة خلال العام الحالى، كما يتوقع التعافى المرتقب فى قطاع السياحة العام 2022مما سيرفع إيرادات الشركة مستقبلا.
وتراجعت أرباح مجموعة طلعت مصطفى العام الماضى بنسبة %11 على أساس سنوى، ليصل صافى ربحها إلى 1.67 مليار جنيه، مقابل 1.87 مليار خلال 2019 بينما ارتفعت إيرادات الشركة لتصل إلى 14.09 مليار، مقابل 11.74 مليار.
وقالت “زيدان” إن سهم طلعت مصطفى سيتحرك عرضيا بين 6.20 و6.60 جنيه، وأن استقراره فوق المستوى الأخير سيدفعه نحو 7.50 جنيه.
وأشارت “مصطفى” إلى أنه رغم تجاوز حصة طلعت مصطفى فى قطاع العقارات بالبورصة الـ%25 فإن النظرة للسهم على المديين الطويل والقصير هابطة، لافتة إلى أن مستويات الـ6 جنيهات هى “كلمة السر” للسهم، وفى حالة التراجع أدناه قد يصل إلى 4 جنيهات، وفى حالة التماسك والاستقرار أعلاه سيذهب السهم إلى 7.70 جنيه.
أوراسكوم للتنمية
ولفت “جاد” إلى أن الشركة سيدعمها خلال العام الحالى مبيعات مشروعات الجونة، و“أو ويست”، والتى شهدت طلبا قويا العام الماضى يتوقع استمراره العام الحالى، وقدرت القيمة العادلة لسهم الشركة بـ6.92 جنيه، وتوصية بالشراء.
وأظهرت القوائم المالية المجمعة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر خلال 2020، تراجع أرباحها بنسبة %21.6 ليصل صافى أرباحها إلى 532.18 مليون جنيه، مقابل أرباح بلغت 678.66 مليون جنيه فى 2019 مع الأخذ فى الاعتبار حقوق الأقلية.
وترى “زيدان” استهداف سهم الشركة مستويات 6.10 جنيه بنهاية الربع الثانى من العام الحالى، بينما تقول «مصطفى» إن السهم قوى جدا ويحظى باتجاه صاعد على المستوى الطويل والقصير والمتوسط، متوقعة استهدافه مستويات 5.50 جنيه، ثم 6.20 وقد تذهب نحو الـ7 جنيهات.
مصر الجديدة
يؤكد «جاد» أن الشركة سيدعمها العام الحالى بيع 270 فدانا فى هليوبوليس الجديدة، وطرح مشروع هليوبارك للمطورين، مقدرا القيمة العادلة للسهم بـ 8.51 جنيه، وتوصية بالشراء.
وتحولت مصر الجديدة للخسارة بالنصف الأول من العام المالى الحالى 2021-2020، إذ إنها حققت خسائر بلغت 84.57 مليون جنيه خلال النصف الأول من العام المالى الجارى، مقابل أرباح بلغت 351.3 مليون فى الفترة المقارنة من العام المالى السابق.
وأرجعت الشركة الخسائر إلى 3 عوامل، وهى وقف بيع الوحدات السكنية خلال الفترة لقيام الشركة بإعادة التسعير لبعض المشروعات، وعدم بيع أى مساحات من الأراضى خلال الفترة، بخلاف ما تم من مبيعات عن الفترة المقارنة، وتداعيات فيروس كورونا على الإيرادات.
وقالت “زيدان” إن الشركة بحاجة إلى مُطور عقارى كى تستطيع استثمار الأراضى الخاصة بها، مرجحة مستويات بين 4.30 و5.50 جنيه بنهاية الربع الثانى.
وأشارت “مصطفى” إلى أن أداء السهم ضعيف وهابط على المستويين الطويل والقصير، وعرضى على المدى المتوسط، متوقعة مستويات 5.60 جنيه للسهم، وأنه فى حالة هبوطه سيتراجع لمستويات بين 4 و4.20 جنيه.
مدينة نصر
يدعم «مدينة نصر» استمرار بيع قطع الأراضى المملوكة لها للمطورين، إذ إن الشركة تتمتع بميزة انخفاض تكلفة الأراضى، وعدم وجود أقساط على الأراضى مما يدعم تقديم الشركة لأسعار وحدات أقل وإتاحة شروط سداد أكثر مرونة مقارنة مع المنافسين.
وأظهرت القوائم المالية المجمعة لشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، خلال 2020، ارتفاع أرباحها بنسبة %2 مقارنة مع 2019، حيث سجل صافى أرباحها، مليار جنيه، مقابل 980.89 مليون فى 2019 وارتفعت إيرادات الشركة إلى 3.09 مليار، مقارنة مع إيرادات بقيمة 2.2 مليار فى 2019.
وتقول منى مصطفى إن وضع السهم على المدى الطويل هابط، وعلى المدى المتوسط صاعد، والقصير عرضى، مُرجحة استهدافه مستويات 4.20 جنيه، فيما أشارت «زيدان» إلى استهداف السهم مستوى 4 جنيهات.
بالم هيلز
يدعم «بالم هيلز» العام الحالى طرح مشروعها بالعلمين الجديدة، واستمرارها فى بيع الوحدات الجاهزة بمشروعاتها، وتسليمات مشروعات «كراون» غرب القاهرة، و«باديا»، ومشروع بالم الإسكندرية، كما أن تحويل أرض سفنكس الجديدة من نشاط زراعى إلى سكنى وعمل تسويات للأرض فى هذا الصدد سيدعم مشروعات الشركة.
وتراجعت أرباح بالم هيلز القاهرة العام الماضى، بنسبة %15.2 إذ إنها حققت أرباحاً بلغت 717.76 مليون جنيه بعد الضريبة وحقوق الأقلية، مقابل أرباح بلغت 846.78 مليون جنيه فى 2019 وتراجعت إيرادات الشركة أيضا إلى 5.21 مليار فى 2020 مقابل إيرادات بلغت 6.22 مليار فى 2019. وقالت «مصطفى» إن السهم هابط على المستوى الطويل، وصاعد على المستوى المتوسط، وعرضى على القصير، متوقعة اقترابه من جنيهين بنهاية الربع الثانى