بعد التجربة الأولى .. آلية «الإسكان» الجديدة تحفز الاستثمارات الأجنبية وتعالج قصور «طرق التخصيص التقليدية»

■ مختار: الارتفاعات السعرية تضغط على المطور وبالتبعية العميل

■ بدر الدين: جيدة والشراكة أفضل فى المدن الناشئة
■ فوزى: يجب سرعة تلبية طلبات الشركات واستكمال الإيجابيات

■ القاضى: تطور الآليات بما يتناسب مع السوق يحسب للهيئة

■ شكرى: الاتفاق الأول لشركة ذات خبرات وتلافى ما كان يحدث سابقا

■ طارق: التجربة الأولى ناجحة وتوفر الوقت والجهد للطرفين

بدأت ملامح الآلية الجديدة للتصرف فى الأراضى بالتخصيص المباشر، التى أعلن عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، عن تطبيقها منذ شهر، فى الظهور فعلياً عقب تخصيص الهيئة منذ أيام قطعة أرض بمساحة 166 فداناً بالقاهرة الجديدة لصالح شركة إمكان مصر إيست، التابعة لمجموعة أبوظبى القابضة، بعد 5 أيام فقط من المفاوضات والإجراءات، وبلغت القيمة الإجمالية للأرض 5 مليارات جنيه.

ويتاح عبر الآلية للمطور التقدم بطلب إلى المجتمعات للحصول على قطعة الأرض التى يريدها وتقوم المجتمعات بالتسعير عبر لجانها، وإخطار المطور بالسعر وآلية السداد لتبدأ خطوات التخصيص حال موافقة المطور والتزامه بسداد جدية الحجز فالمقدم.

من ضمن الأراضى التى طرحت وأعلنت الهيئة عن إتاحتها عبر تلك الآلية قطع أراض بامتداد مدينة الشيخ زايد، وتراوحت أسعارها بين 3000 إلى 3500 جنيه للمتر، وأراض بمدينة 6 أكتوبر والشروق.

أكد المطورون أن تلك الآلية جيدة، وتسهم فى تحقيق المزيد من الشفافية وإتاحة فرص لشركات التطوير العقارى، وضع دراسات جدوى للمشروعات دقيقية خاصة وأن الأسعار ثابتة كما تتيح للمطور اختيار قطعة الأرض التى تناسب خططه، ولن يتم فرض قطع محددة عليه كما فى السابق.

قال ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الإستثمار العقارى بالاتحاد العام للغرف التجارية، إن الآلية الجديدة «جيدة» لكن المدن الناشئة منها امتداد مدينة الشيخ زايد على سبيل المثال كان يتطلب آليات أخرى كالشراكة وطرح تلك القطع كقطعة واحدة كبيرة على إحدى الشركات العقارية الكبرى ذات سابقة الأعمال القوية والتى لديها قاعدة كبيرة من العملاء وذلك لضمان النهوض بالمنطقة وتنفيذ مشروع ضخم مميز باستثمارات كبرى سيسهم مستقبلا فى احياء المنطقة وسرعة جذب العملاء والاستثمارات إليها.

أشار إلى أن الطرح بتلك الآلية وتجاور قطع الأراضى سيخلق تنافسية شديدة بين الشركات التى ستقوم بشراء تلك الأراضى وتنفيذ مشروعات عليها بما يدفعها نحو محاولة جذب العملاء اما بتسهيلات اطول فى السداد أو أسعار أقل وهو ما يسبب ضغطا على تلك الشركات ومشكلات فى الربحية والسيولة خاصة مع التزامها بسداد أقساط لهيئة المجتمعات مقابل تلك الاراضى.

أضاف أن الهيئة عليها مسئولية كبيرة فى اختيار الشركات التى ستقوم بترسية تلك الأراضى عليها لتقوم باختيار الشركات الجادة ذات سابقة الأعمال القوية، التى ستحقق الجذب المطلوب لتلك المنطقة وتضمن سرعة تنميتها مشيراً إلى أنه وفقا للقانون فى حال دخول مطور وعدم قدرته على استكمال المشروع يتم إعادة طرح الأراضى بأسعار أعلى من التى تم الطرح بها، ما يعد عبء على الشركات التى ستتقدم لتلك الأراضى.

أوضح أن آلية الشراكة كانت أفضل فى تلك الحالة لأنها تضمن الإسراع من التنمية لإتاحة توجيه السيولة المالية للإنشاءات ولا تضغط على المطور فى سداد أقساط بما يسهم فى سرعة التنفيذ.

أكد فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، على ضرورة سرعة تلبية طلبات الشركات المتقدمة للحصول على أراض واستكمال الإيجابيات التى تمت فى تخصيص اول قطعة ارض بنظام التخصيص المباشر والتى تعد اسرع عملية وصفقة تمت فى القطاع العقارى بما يعد طفرة اجرائية كبرى تحسب لهيئة المجتمعات العمرانية.

أوضح أن أى استثمارات أجنبية تدخل إلى مصر شىء ايجابى للغاية يعكس الثقة فى قوة القطاع العقارى والاقتصاد المصرى ككل ومدى جاذبيته لرؤوس الاموال للتوسع وضخ اسثتمارات.

أضاف أن الآليات « القديمة « للتصرف فى الأراضى كانت تبطىء تفعيل الرغبات الاستثمارية لرؤوس الاموال الاجنبية بما يحرم السوق من استثمارات كبرى يحتاج اليها، مشيراً إلى أن الآليات المتبعة فى السابق، كانت لا تتيح ذلك وتعتمد على دراسات بناء على تقديرات الشركات للسعر والعوائد المتوقعة من التسويق وهو ما يجعل الشركات تصطدم فى بعض الأحيان بالعديد من السيناريوهات منها إمكانية رفع أسعار الأراضى عن تقديرات الشركات.

قال هشام شكرى، رئيس المجلس التصديرى للعقار ومجلس إدارة شركة رؤية القابضة للاستثمار العقارى، إن الآلية تتيح امام الشركات تكوين رؤية كاملة ووضع الدراسات السليمة ويجب التركيز على اليات التقييم لضمان منح الأراضى لشركات جادة تمتلك ملاءات مالية وخبرات تطويرية قادرة على تنفيذ المشروعات فى التوقيت المحدد والالتزام بالجدوال الزمنية للتنفيذ.

أشار إلى ان الفترة الأخيرة شهدت تفاوض الهيئة مع المستثمرين على زيادة الأسعار ببعض الأراضى التى تم طرحها باليات اخرى كشرط للترسية والتخصيص وهو الامر الذى اضر بالعديد من المستثمرين ورفضوا استكمال الاجراءات للتعاقد مشيراً إلى ان الآلية الجديدة تعتمد على سعر ثابت محدد من قبل الهيئة وهو مايسهم فى تلافى العديد من السلبيات التى شهدها السوق مؤخرا.

أوضح ان الأسعار مرتفعة فى بعض قطع الأراضى على الرغم من ظروف السوق والأعباء المالية الملقاة على كاهل الشركات العقارية فى الآونة الآخيرة.
أضاف أن حالة التخصيص الأولى التى تمت منذ أيام جيدة، لأنه تم اختيار شركة ذات سابقة اعمال وخبرات وملاءة مالية بعكس ان تم منح الأرض إلى شركة غير معروفة وهو الأمر الذى يتسبب فى مشاكل مستقبلية قد عانى منها القطاع فى سنوات ماضية وهو الامر الذى اسهم فى تباطؤ التنمية مع رفع سعر الأراضى.

قال وليد مختار، الرئيس التنفيذى لشركة إيوان، إن الآلية بها العديد من الإيجابيات والتى طالب بها المطورون فى وقت سابق فهى اتاحت الفرصة امام المطور للتقدم بطلب الحصول على اراضى فى اى وقت يتناسب مع خطته الاستثمارية ودون انتظار طرح الأراضى من هيئة المجتمعات والتى قد تطرح اراضى فى توقيت لايناسب المطور ويستطيع الاطلاع على الخطط الاستراتيجة للمجتمعات والأراضى المتاحة والتى عبرها يتم وضع دراسات جدوى وافية ودقيقة للمشروع بصورة تضمن للمطور تحقيق الربحية المستهدفة والقدرة على تنفيذ المشروع فى اسرع وقت.

أضاف أن الأسعار المطروحة للأراضى مرتفعة نسبيا وتسهم فى الضغط على المستثمر فى ضوء التزامه بدفع الاقساط مع التنفيذ وفقاً للبرنامج الزمنى المحدد كما ان ارتفاع أسعار مدخلات التنفيذ الاخرى بخلاف الأراضى يزيد من تكلفة التنفيذ بصورة كبيرة وهو الامر الذى يدفع بالنهاية نحو رفع أسعار الوحدات التى يتحملها العميل.

لفت إلى أن الارتفاعات السعرية أسهمت فى تباطؤ نسبى للسوق فى الفترة الاخيرة وهو الامر الذى يتطلب اعادة نظر من قبل المجتمعات العمرانية فى أسعار الأراضى للحد من الارتفاعات المتزايدة وتحفيز اكبر عدد من الشركات على العمل وانتاج وحدات بأسعار تناسب الشرائح المستهدفة من العملاء.

أوضح أن آلية الطرح بسعر ثابت رغم مزاياها إلا أن المستثمر ملزم بدفع اقساط ودفعات فى فترات زمنية محددة إلى هيئة المجتمعات عكس نظام الشراكة والذى يخلق علاقة متوازنة بين الدولة اوالمطور لانجاح المشروع ويتم توجيه اكبر قدر من السيولة المالية إلى الانشاءات مشيراً إلى ان الدولة تضع اشتراطات فى الية الشراكة تضمن الحفاظ على حقوقها وسرعة انجاز المشروعات حيث لديها الحق فى اى وقت النزول إلى معاينة الاعمال التى تمت فى المشروع واعداد تقارير بشأن توافق معدلات الانجاز الحقيقية مع المطلوب من الشركة وفى حال عدم تطابقها يتم إخطار المطور ومنح مهلة زمنية للتصحيح وفى حالة عدم الالتزام تقوم فورياً باستقطاع الأرض وفقا للتعاقد.

قال طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، إن تلك الآلية «الذكية» تمكن المجتمعات من الترويج للأراضى المتاحة لديها والحصول على سيولة مالية من عوائد تلك الأراضى بصورة سريعة عكس الاليات السابقة مثل الموايدات والتى كانت تستغرق فترة من 5 إلى 6 أشهر لفحص ودراسة المظاريف الفنية والتفاوضات المالية وهو الامر الذى كان يؤثر ايضا على الشركات التى قد تجد اختلافاً فى ظروفها المالية بعد 6 أشهر بما يجعلها لاتسطيع اتمام اجراءات التعاقد.

أشار إلى أن الهيئة لاتقدم تنازلات عبر تلك الآلية، فهى تضع التسعير للأراضى وحال الموافقة عليه من المطور وسداد جدية الحجز والمقدم يتم التخصيص مشيراً إلى أن تجربة التخصيص الاولى «ناجحة بكل المقاييس» وتختصر المزيد من الوقت وتسهم فى سرعة الترويج للفرص الاستثمارية.

قال عمرو القاضى، الرئيس التنفيذى لشركة سيتى إيدج للتطوير العقارى، إن ابتكار وزارة الإسكان آليات جديدة للتصرف فى الأراضى يؤكد على مرونتها ورغبتها الدائمة فى ابتكار اليات تسهم فى دفع القطاع العقارى وازالة جميع التحديات التى تواجه المطورون.

أوضح أن تطور الفكر والآليات المتنوعة يحسب لهيئة المجتمعات العمرانية، الذى يؤكد على أن الإدارة الرشيدة والرغبة الدائمة فى الابتكار لخلق آليات تدفع بالنمو فى القطاع، خاصة وأنه غير ثابت فيتطلب المزيد من المرونة لاستيعاب المتغيرات المختلفة.

أشار إلى أن الآلية واضحة وتتسم بالشفافية وسرعة البت فى قرار التخصيص، بما يسهم فى الإسراع من عمليات دفع الاستثمارات.