المهندس عصام ناصف: هدوء يسود القطاع في النصف الأول وانتعاش بالثاني 2019
تستمر النتائج الإيجابية لتجربة شركة المستقبل للتنمية العمرانية فى التنامى سنويًّا، وهى التى استطاعت إحياء تجربة المطور العقارى العام وإثبات امتلاك السوق لشركات ذات خبرات فنية وتطويرية قادرة على القيام بذلك الدور المهم والذى تفتقده السوق منذ سنوات.
حاورت «المال» المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية، حول خطة الشركة للعام الحالى فى أعمال المرافق والبنية التحتية، ومدى استعداد مدينة مستقبل سيتى لاستقبال أول ساكن منتصف العام المقبل، وكذلك خطة طروحات الأراضى والآليات المتنوعة والمعايير المحددة لانتقاء المطورين .
كما تحدّث ناصف عن رؤيته للقطاع العقارى فى 2019 وتوقعات النمو به والأسباب الحقيقية لهدوء المبيعات لعدد من الشركات خلال العام الماضي.. وإلى نص الحوار:
كشف المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية، عزم الشركة ضخ 3 مليارات جنيه خلال العام الحالى فى أعمال المرافق الرئيسية لمدينة مستقبل سيتى بالقاهرة الجديدة، وهو أكبر مبلغ ضخّته الشركة فى تنفيذ المرافق بالمدينة خلال عام واحد فقط، مشيرًا إلى أنه تم فى السنوات الماضية ضخ 3 مليارات جنيه فى المرافق ليصل إجمالى التكلفة المتوقعة للإنفاق على البنية التحتية إلى حوالى 6 مليارات جنيه.
إطلاق أعمال المرحلة الثالثة قريبًا.. والعمل جارٍ فى طرق الأولى والثالثة والرابعة
وأشار إلى أن الشركة تعتزم، خلال العام الحالى، بدء طرح وتنفيذ مرافق المرحلة الثالثة من المدينة من مياه وكهرباء وصرف صحى، وتشمل تلك المرحلة الأراضى التى حصلت عليها عدة شركات فى العامين الأخيرين، منها الأهلى للتنمية العقارية، وتطوير مصر، ومكسيم، وحسن علام.
ولفت إلى أن الشركة أنهت أعمال الطرق للمراحل الأولى والثالثة والرابعة من مستقبل سيتى، وهى المراحل حتى طريق الأمل، بينما من المقرر قريبًا تحديد موعد استكمال أعمال الطرق بالمدينة للمساحة المتبقية والبالغة 5500 فدان، وهى للمرحلتين الثانية والخامسة، وموقعهما على طريق السويس.
توصيل المياه العام الحالي.. والشركة سددت 2 مليار جنيه لهيئة المجتمعات
ونوّه بأن الشركة أنفقت 300 إلى 400 مليون جنيه فى تنفيذ أعمال الطرق بالمراحل الثلاث بمستقبل سيتى، وجميع الأراضى التى تم توقيع عقود تطويرها مع شركات التطوير العقارى العاملة بالمدينة، تتسم بوجود طرق ممهدة ومجهزة بطبقة أسفلت لتسهيل الوصول إلى مواقع المشروعات لتسهيل مهمة التطوير للشركات.
وتوقّع أن يشهد النصف الأول من العام الحالى وصول المياه إلى مستقبل سيتى، وتم إنشاء غرفة المحابس الرئيسية التى ستربط بين خط المياه ومدينة مستقبل سيتى، وجارٍ تحديد موعد الربط، وقد سددت الشركة 2 مليار جنيه لهيئة المجتمعات العمرانية بالكامل كتكلفة توصيل المياه.
شركات جديدة تقدمت بعروض لتنفيذ مشروعات سكنية
وذكر أن الشركة وقعت بنهاية 2018 عقدى مشاركة لتنمية وتطوير أراضى بمستقبل سيتى مع شركتى مصر إيطاليا وبورتو القابضة، بعد توقف من الشركة عن توقيع عقود أراضٍ لتنفيذ مشروعات «سكنى عمرانى متكامل» دام لمدة 10 أشهر لرغبة الشركة فى إتاحة فرص لمطورى المدينة للترويج ووضع دراسات تسويقية جيدة لمشروعاتهم وتحقيق المبيعات المستهدفة وعدم تشتيت العميل بالعديد من المشروعات المميزة والتى يتم تنفيذها من قِبل المطورين بالمدينة.
ولفت إلى أن الشركة رغم الطلبات العديدة من قِبل المطورين فإنها فضلت تأجيل تفعيل تعاقدات جديدة مع شركات فى إطار استراتيجية المستقبل للتنمية العمرانية بالحفاظ على مصالح مطوريها وشركاء النجاح فى التنمية بالمدينة .
وقد وقعت المستقبل للتنمية العمرانية عقد شراكة مع مصر إيطاليا العقارية لتنمية وتطوير268 فدانًا باستثمارات مبدئية 22 مليار جنيه، ومن المتوقع تحقيق مبيعات من المشروع بقيمة 36 مليار جنيه، ويتم التطوير على مدار 10 سنوات، بينما وقعت المستقبل مع بورتو جروب القابضة عقد شراكة لتطوير 151 فدانًا لإقامة مشروع بورتو سيتى.
وأوضح أن الشركة وقعت، نهاية العام الماضى، أيضًا عقدًا مع شركة الخدمات التعليمية المتطورة لإقامة مدرسة دولية، ويعد ذلك المشروع التعليمى الثالث الذى تعاقدت عليه المستقبل للتنمية العمرانية مع شركات كبرى، حيث تعاقدت مع شركة الربوة للخدمات التعليمية المتكاملة ومع تطوير مصر لإقامة جامعة دولية بمشروع Bloomfields.
وأشار إلى أن الشركة حريصة على تكامل الخدمات والأنشطة بمستقبل سيتى والتنسيق مع جميع المطورين لضمان توفير كل الخدمات التى يحتاج إليها قاطنو المدينة وتسهم فى رفع القيمة المضافة لها.
تعديل بعض الاشتراطات في العقود بمنح فترة سماح عام من الأقساط لحين إنهاء القرار الوزاري والتراخيص
وأضاف أن الشركة حريصة على تذليل العقبات أمام المطورين العقاريين للإسراع من دفع التنمية بمدينة مستقبل سيتى، وهو ما يظهر حاليًّا فى حجم الإنشاءات والنمو السريع الذى تشهده المدينة، والتى تستعد لاستقبال أول ساكن بها فى منتصف 2020 .
وتابع أن تطبيق حظر البيع للمشروعات العقارية دون الحصول على القرار الوزارى والتراخيص ومضاعفة الغرامات المفروضة على الشركات العقارية المخالفة لذلك، وهى الإجراءات التى تم تطبيقها فى ديسمبر الماضى- دفع الشركة لتعديل بعض البنود بآخِر عقدين وقّعتهما مع شركات التطوير العقارى نهاية العام لتتوافق الشروط المالية للسداد مع القانون بحيث تم منح الشركات سنة مهلة للسداد لحين إنهاء الإجراءات وبيع جزء من الوحدات وتوفير سيولة نقدية، فى إطار حرص الشركة الدائم على مصلحة المطورين والتى تنعكس على تحقيق حركة التنمية المستهدفة بمدينة مستقبل سيتى .
تطبيق قانون حماية المستهلك يسهم في استقرار السوق.. وتنظيمه ضمان النجاح
وشدد على أن تطبيق القوانين يسهم فى حماية المستهلك والحفاظ على حقوقه من الشركات غير الجادة، وأيضًا التى لا تمتلك خبرات ووضعت دراسات تنفيذية وتسويقية جيدة بما يضرّ فى النهاية بمصلحة العملاء، حيث شهدت الآونة الأخيرة شركات تتعرض لصعوبة استكمال المشروعات عقب الارتفاعات التى شهدتها أسعار مواد البناء، وخاصة بعد تعويم الجنيه.
وذكر أن استقرار السوق وتنظيمها هما ضمان النجاح وجذب المزيد من الاستثمارات وتحفيز الشركات على تنفيذ مشروعات كبرى، وتعد القوانين بصورة عامة أحد العوامل التى تدفع نحو الاستقرار والتنظيم، سواء كانت خاصة بالعقار مباشرة أو الجمارك أو حماية المستهلك.
قواعد محددة لانتقاء المطورين
وقال إن الشركة حريصة على تنويع وابتكار المزيد من التسهيلات للمستثمرين، ولا يعد توقيع عقد بيع الأرض نهاية مهمة الشركة، بل تعتبرها بداية المشوار ورحلة التطوير وتسعى لتذليل جميع العقبات أمام المستثمرين للإسراع من تنفيذ المشروعات، وتحرص الشركة على انتقاء شركات التطوير الجادة الملتزمة بالجدول الزمنى ومعدلات الإنجاز الخاصة للمشروعات.
البيع بالتملك بغرض التطوير النظام الأمثل للأراضي الخدمية التعليمية.. وجميع الآليات متاحة للتنمية
وأكد أن أغلب الأراضي الخدمية، وخاصة المخصصة لأغراض تعليمية، يفضل المستثمرون الحصول عليها بنظام التملك لعدم مناسبة آلية الشراكة بخلاف المشروعات السكنية.
وأوضح أن أسعار الفائدة على أقساط الأراضى ليست ثابتة، لكنها مرتبطة بسعر فائدة البنك المركزى فلا تستطيع الشركة تثبيتها بأسعار أقل كالدولة؛ للارتباط بخطة محددة لتنفيذ أعمال المرافق والخدمات بمستقبل سيتى وقواعد وقوانين محددة، لافتًا إلى أن الشركة تمنح تسهيلات وآجال سداد لتخفيف الأعباء على كاهل المطورين الجادين، خاصة فى ظل التحديات التى يشهدها القطاع مع ارتفاع تكاليف التنفيذ.
وشدد على أن المخطط لأعمال المرافق بمستقبل سيتى تضاعف عن المحدد للفترة من 2014 إلى 2019 وتبنّى الشركة خطة للتكامل مع ذلك المشروع المهم الذى يمثل نقلة حضارية للدولة، كما أن قرب مدينة مستقبل سيتى من العاصمة الإدارية أسهم فى الإسراع فى مشروعات الطرق والبنية التحتية الكبرى.
وكشف عن عدم وجود أى تعثر أو تأخر فى سداد المستحقات المالية من قِبل مطورى مستقبل سيتى الحاصلين على أراضى بها، بما يؤكد قوة السوق والمشروعات المنفذة من قِبل الشركات والخطط التسويقية والبيعية المحددة.
وأضاف أن الشركات الحاصلة على أراضٍ بالمدينة تعمل طبقًا لبرامج زمنية، كما تم توقيع جميع عقود المرافق الخاصة بها والعمل فيها من كهرباء وصرف صحى وتليفونات، وسيتم تشغيل تلك المرافق للمرحلة الأولى خلال 2020 قبل استقبال أول ساكن بالمدينة، وكذلك أنظمة النظافة والأمن والحراسة والمنظومات الذكية والصيانة، وسيتم تنفيذ منظومة مراقبة على أعلى مستوى وللمرور، مشيرًا إلى أنه يتم تأسيس -4 5 شركات للقيام بتلك الخدمات.
وأضاف أن الشركة أعلنت منذ أيام فى الصحف دعوة شركات التطوير العقارى لتنفيذ أعمال خدمات تعليمية وطبية وترفيهية، حيث تحرص الشركة على إعداد قوائم من الشركات الجادة والكبرى الراغبة فى الحصول على أراضٍ فى مستقبل سيتى، ويتم تحديد آلية التصرف فى الأراضى من خلال المفاوضات، وهى الآلية التى تضمن تحقيق التنمية المستهدفة من قِبل الشركة، وكذلك العوائد المالية التى تضمن الإنفاق بالصورة المطلوبة على المرافق والخدمات.
وتابع أن الشركة لديها عروض من كبار الشركات لتنفيذ مشروعات خدمية، وكذلك من حوالى 10 شركات لتنفيذ مشروعات سكنية، منها 5 شركات من الممكن قبولها، فضلًا عن عرض من شركة مصرية ومستثمرين خليجيين للحصول على 200 فدان .
المساحات الشاغرة بالمرحلة الأولى لا تزيد عن 300 فدان
ولفت إلى أن إجمالى مساحة الأراضى الجاهزة لعروض جديدة للتطوير بالمرحلة الأولى، لا تزيد على 300 فدان، وهناك متخللات بمساحة 80 فدانًا، فضلًا عن الشريان الرئيسى للخدمات ومساحته 150 فدانًا بالمرحلة الأولى.
وأكد أن الشركة لديها قواعد محددة مالية وفنية للحصول على الأراضى ويتم الموافقة على عرض المطور حال اجتياز الشروط الموضوعة لذلك.
وأضاف أن الشركة تراعى تخفيض الدفعات المقدمة للأراضى كنوع من التيسيرات التى يتم منحها للمطورين؛ لتوفير سيولة نقدية للشركات يتم وضعها مباشرة فى الإنشاءات الخاصة بالمشروعات والإسراع من خطة التنمية والتطوير بالمدينة.
وأكد أن المقدمات المرتفعة تزيد من الأعباء المالية الملقاة على كاهل المطورين، خاصة مع ارتفاع أسعار الأراضى.
وأوضح أن الآونة الأخيرة وما شهدتها من الإعلان عن العديد من المشروعات العقارية، أوحت للبعض بزيادة المعروض، وهو أمر غير صحيح؛ فما زال المعروض لا يتناسب مع الطلب والاحتياج الحقيقى من قِبل العملاء فى ظل الكثافات السكانية المتزايدة.
الإعلانات أعطت انطباعًا خاطئًا بزيادة المعروض.. وما زال المنتج لا يخاطب سوى 5% من الاحتياج
ولفت إلى أن الأقاويل المنتشرة من قِبل البعض حول تشبع السوق غير دقيقة، ولا تنمّ عن خبرات، حيث يتم الاستناد فى تلك الأقاويل إلى المعروض عبر الإعلانات المتزايدة بينما يقاس التشبع بمدى تلبية الاحتياج الحقيقى.
ولفت إلى أن أغلب المشروعات المطروحة والمنتشر إعلاناتها تخدم شريحة من الطلب لا تتخطى الـ5- 7% فقط، كما أن المشروعات يتم النزول بها على مراحل زمنية وليس جميع الوحدات، لافتًا إلى أن السوق مليئة بالمطورين أصحاب الخبرات والقادرين بصورة دائمة على تطوير المنتج بما يتلاءم مع تغيرات احتياجات المستهلك ولا يحقق تشبعًا فى السوق.
ونوه بأن التنسيق بين المطورين العقاريين فى توقيتات النزول وطرح المراحل الجديدة من المشروعات والآليات الدعائية، أمر إيجابى ويضمن تحقيق التوازن بالسوق وعدم إحداث ارتباك للعميل من زيادة عدد الإعلانات والمطروح فى آن واحد.
وأوضح أن ذلك العامل هو ما أعطى انطباعًا نهاية العام الماضى بضعف المبيعات فى السوق، حيث إن تنوع المعروض يسهم فى طول مدة اتخاذ القرار من قِبل العميل للدراسة والمقارنة لتحديد قرار الشراء.
ولفت إلى حرص مطورى مدينة مستقبل سيتى على خلق آليات للتنسيق بينهم فى طروحات المراحل الجديدة، وكذلك فى الخدمات المنفذة بالمشروعات لضمان التكامل وتوفير كامل احتياجات قاطنى المشروع وتحقيق الشركات المبيعات المستهدفة.
وأضاف أن السوق العقارية بعيدة عن حدوث الفقاعة فى ظل الطلب المتراكم والزيادة السكانية السنوية التى تقترب من مليونى نسمة، ولا يمثل المعروض أكثر من 5%، كما يفضل قطاع عريض من العملاء الحصول على عقارات بغرض الاستثمار؛ كونها الأكثر أمانًا وقدرة على تحقيق عوائد متزايدة.
وأضاف أن القطاع العقارى فى 2019 قد يشهد تحديات، منها ارتفاع أسعار مواد البناء، وهدوء المبيعات خلال النصف الأول من العام، إلا أنه سرعان ما سيشهد انتعاشًا وزيادة بالمبيعات خلال النصف الثانى من العام نفسه .
ولفت إلى أن القطاع العقارى استوعب آثار التعويم، واكتسب العديد من الشركات خبرات عديدة من تلك التجربة أهمّها أن يتواكب تنفيذ أعمال بالمشروعات مع معدلات المبيعات والتحصيل من العملاء.
وأشار المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية، إلى أن الدولة أنجزت العديد من مشروعات المرافق الكبرى وشبكة طرق رائدة تم تنفيذها فى وقت قياسي بمنطقة شرق القاهرة والقاهرة الجديدة، ومنها طريق الأمل الذى تم إنجازه فى توقيت قياسى للربط بين طريق القاهرة السويس ويمر بمدينتى ومستقبل سيتى والعاصمة الإدارية الجديدة.