سجل سهم “المصرية للمنتجعات السياحية” بأواخر شهر ديسمبر المنقضي ارتفاعا بنسبة 31.01٪ في حين انخفض مؤشر البورصة الرئيسي بنسبة 1.12%، وفي مذكرة بحثية حصلت “المال” على نسخة منها حددت بحوث “” المحفزات التي دعمت أداء السهم.
وأوضحت المذكرة أن انتعاش حركة السياحة كان أحد العوامل حيث وصل عدد السياح الوافدين إلى مصر إلى 11.3 مليون سائح في عام 2018 من 8.3 مليون سائح في عام 2017 (+36.7%على أساس سنوي)، ويعتبر ذلك إيجابياً للشركة المنتجعات نتيجة لجاذبية منتجع سهل حشيش، حيث تعمل الشركة.
فطبقاً “لكوليرز إنترناشونال”، يعتبر منتجع سهل حشيش أحد الوجهات المفضلة في مصر مقارنة بالوجهات المحلية الأخرى، علاوة على ذلك، يتميز المنتجع بأنه واحد من أكثر أماكن قضاء العطلات المناسبة من حيث السعر على مستوى العالم.
وتابعت: “ومع انتعاش السياحة، بدأ المطورون في سهل حشيش بتسريع وتيرة تنفيذ مشاريعهم بعد فترة طويلة من التوقف، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع معدلات الإشغال في المنتجع، والذي بدوره يساهم في زيادة الشركة لمصادر الدخل المستمرة والتحول إلى الربحية.
وأضافت أن العامل الثاني، يتمثل في مخزون أراضي الشركة، حيث تمتلك أراض بمساحة إجمالية تبلغ 12 مليون متر مربع (المرحلتان الأولى والثانية من سهل حشيش)، بمساحة بيعية إجمالية تبلغ 9.67 مليون متر مربع (80% من المساحة الإجمالية)، وتبلغ مساحة الأراضي غير المستغلة التي تمتلكها الشركة حالياً حوالي 3.4 مليون متر مربع كالتالي: أرض مشروع مارينا صواري بمساحة 1.1 مليون متر مربع، مطلة على البحر، وأيضًا قطع أراضي أخرى بمساحة 2.3 مليون متر مربع، مع إطلالة جزئية على البحر.
وأوضحت مذكرة “العربي الإفريقي” أن شركة المنتجعات في نزاع مع هيئة التنمية السياحية بشأن أراضي المرحلة الثالثة من سهل حشيش (على مساحة 20 مليون متر مربع)، ورغم أنها قامت بتأجير أرض المرحلة الثالثة إلى شركة المنتجعات، فإن هيئة التنمية السياحية قامت بسحب التخصيص الأولي للأرض من الشركة وذلك بعد ثورة 2011، وعليه، فقد قامت شركة المنتجعات برفع دعوى قضائية ضد قرار الهيئة، وإلى الآن لم تتخذ المحكمة قرارها النهائي في هذا الشأن.
ورأت أن سحب الأراضي من شركة المنتجعات لن يكون في صالح هيئة التنمية السياحية نظرًا لموقع الأرض بالمنطقة الخلفية، حيث لن يكون من المجدي لأي مستثمر سياحي أن يحصل على أرض ساحلية ليس لها شاطئ خاص بها، وبناءً عليه، حتى لو لم يكن حكم المحكمة لصالح شركة المنتجعات، فإنه سيكون من الأفضل للهيئة أن تفاوض الشركة للحصول على الأرض مقابل سعر أعلى يتم الإتفاق عليه كما فعلت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مع شركة طلعت مصطفى القابضة في عام 2015.
وأشارت إلى أن سعر السهم بالسوق يعكس احتمالية أن تفوز شركة المنتجعات بالنزاع القضائي واسترداد أراضي المرحلة الثالثة.
ويتمثل العامل الثالث في الاستراتيجية الجديدة للشركة، حيث بدأت الشركة بالمنتجعات في تبني استراتيجية جديدة لاستغلال ما تبقى من أراضي بأن تقوم بتطوير مشروعاتها الخاصة بدلاً من بيعها لمطورين آخرين، حيث أطلقت منذ عام 2014، ثلاثة مشاريع على مساحة أراضي تبلغ حوالي 54 ألف متر مربع بمساحة بنائية إجمالية تبلغ حوالي 49.6 ألف متر مربع، بالإضافة إلى ذلك، تمتلك الشركة مبنى تجاري بمساحة بنائية قابلة للتأجير تبلغ حوالي 8.3 ألف متر مربع.
وتجدر الإشارة إلى أن الشركة قد أطلقت في أكتوبر 2018، المرحلة الأولى من مشروعها الجديد “باي فيليدج” بمبيعات تعاقدية وحجوزات بلغت 79.6 مليون جنيه مصري (وتمثل 20% من إجمالي الإيرادات المتوقعة للمشروع والبالغة 390 مليون جنيه مصري).
ولفتت إلي أن العامل الأخير يتمثل في هيكل مساهمين الشركة، إذ تتوزع أكثر من 66% من أسهم الشركة على 7 من كبار المساهمين (ممن يمتلكون 5% أو أكثر).
وأوضحت أن شركة فنادق البحر الأحمر القابضة للاستثمار السياحية ومجموعات مرتبطة هي المساهم الأكبر للشركة، مع حصة مساهمة تبلغ 20.96%، هذا وتعود ملكية شركة فنادق البحر الأحمر إلى السيد “سمير عبد الفتاح”، وهو أحد أكبر المطورين في سهل حشيش من خلال شركتين من شركاته (بما في ذلك شركة فنادق البحر الأحمر). هذا وبدأت شركة فنادق البحر الأحمر بالظهور في هيكل مساهمين شركة المنتجعات خلال الربع الثالث من عام 2017 بحصة مساهمة بلغت 11.6%. وفي الربع الرابع من عام 2017، زادت تلك الملكية إلى 20.96%.
وأضافت أنهُ يعد كل “أشرف، وجيهان عادل سليمان ومجموعات مرتبطة، هما ثاني أكبر مساهم في الشركة، حيث بدأوا بالظهور في هيكل مساهمين شركة المنتجعات خلال الربع الأول من عام 2018 مع نسبة ملكية 5.94%. ثم قاموا بزيادة حصتهم تدريجياً حتى وصلت خلال الربع الرابع من عام 2018 إلى 14.76%.
وتابعت خلال اجتماع الجمعية العامة العادية لشركة المنتجعات، والذي عقد في 13 مايو 2018، قامت شركة فنادق البحر الأحمر بالتحالف مع مساهمين آخرين (أشرف وجيهان عادل سليمان وآخرين)، بالإعتراض على إبراء ذمة مجلس إدارة الشركة، وطالبوا بإعادة تشكيل مجلس الإدارة، إلا أن غالبية الأصوات لم تكن في صالحهم، الأمر الذي قد يشير إلى أن تحالف أكبر اثنين من المساهمين من أجل الحصول على حصة حاكمة والقيام بإعادة تشكيل مجلس الإدارة وتغيير إدارة الشركة، مرجحة أن السوق قد يرى في تلك الإدارة الجديدة المحتملة، بقيادة شركة البحر الأحمر للفنادق أحد اللاعبين في قطاع السياحة المصري، كأحد الأسباب التي من شأنها أن تخلق قيمة أكبر للشركة ولتحسين أدائها.
وفيما يتعلق بتقييم السهم، قالت “العربي الإفريقي” إنها أعدت التقييم باستخدام نموذج قيمة صافي الأصول مع سعر مستهدف 1.59 جنيه، ما يتضمن انخفاضاً بنسبة 22.0% مقارنةً بآخر سعر، وفقاً للإفتراضات الأساسية والتي تستبعد أراضي المرحلة الثالثة البالغة 20 مليون متر مربع.
وحددت مجموعة من الافتراضات الأساسية، أولها افتراض استغلال مخزون أراضي الشركة والبالغ 3.4 مليون متر مربع على 10 سنوات (340 ألف متر سنوياً) بدءًا من عام 2019، مقارنةً بالمعدل التاريخي والبالغ حوالي 265 ألف متر مربع سنوياً، بدعم من انتعاش قطاع السياحة.
ولفتت إلى أن تسعير الأراضي السياحية بمنطقة البحر الأحمر قد قدر من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عند 26 دولار أمريكي للمتر المربع وذلك في بداية عام 2016، موضحةً أنها قامت باستبعاد الأراضي غير القابلة للبيع والتي تبلغ حوالي 20% من المساحة الإجمالية للأرض، سيكون السعر التقديري 32.5 دولار أمريكي لكل متر مربع.
وأوضحت أنها إفترضت تكلفة ترفيق 1,500 جنيه مصري للمتر المربع (84.8 دولار أمريكي لكل متر مربع) لبيع الشركة الأرض مرفقة. نتيجة لذلك أصبح متوسط السعر 117 دولار أمريكي لكل متر مربع لتقييم أراضي شركة المنتجعات، كما في عام 2018.
كما إفترضت زيادة سعر الأرض سنوياً بنسبة 5%،علاوة على ذلك، تبلغ الرسوم التي تدفعها الشركة لهيئة التنمية السياحة عن مبيعات الأراضي 5 دولار أمريكي لكل متر مربع، إضافة إلي تثبيت سعر الصرف عند متوسط 17.8 جنيه مصري لكل دولار أمريكي، خلال فترة التوقعات، كما قامت بخصم حسابات العملاء على مدار 6 سنوات، وإفتراض أن تقوم الشركة بإنفاق 1.2 مليار جنيه مصري لأعمال البنية التحتية المتعلقة بالأراضي غير المباعة، على أن يتم تنفيذها خلال 10 سنوات.
وتابعت أنها قامت بإستبعاد القيمة الدفترية لأراضي المرحلة الثالثة من تقييمنا، بما في ذلك القيمة الدفترية لأصول والتزامات تلك المرحلة، وإضافة القيمة الحالية للمبالغ المدفوعة لهيئة التنمية السياحية والبالغة 7.6 مليون دولار أمريكي.
ولفتت إلي أنهُ إذ تم في الاعتبار أخذ أراضي المرحلة الثالثة (20 مليون متر مربع)، سيرتفع السعر المستهدف بنسبة 34% (0.54 جنيه للسهم) إلى 2.13 جنيه للسهم (ما يتضمن ارتفاع محتمل 4٪ مقارنةً بآخر سعر)، بافتراض فترة استغلال للأراضي بمقدار 40 سنة (500 ألف متر مربع سنوياً)، بدءا من عام 2022.
وأستكملت : “استناداً إلى إفتراضاتنا الأساسية، نعتقد أن السعر السوقي للسهم، ربما عكس بالفعل واحد أو أكثر من المحفزات المشار إليها أعلاه، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع السهم خلال العام الماضي، بعبارة أخرى، وعلى الرغم من نظرتنا الإيجابية للقطاع والشركة، فلن تكون شركة المنتجعات استثماراً جيداً عند سعر السوق الحالي”، وبناء عليه أوصت ببيع السهم نتيجة السعر المستهدف عند 1.59 جنيه والإنخفاض المحتمل بنسبة 22.0% .
وتأسست الشركة المصرية للمنتجعات السياحية في عام 1995، بهدف تطوير منطقة سهل حشيش على ساحل البحر الأحمر لتكون وجهة سياحية عالمية، وتعمل الشركة كمطور رئيسي للمشروع، حيث تقع مسئوليتها على إعداد المخطط الرئيسي للمنطقة والحصول على الموافقات اللازمة من هيئة التنمية السياحية، تنفيذ البنية التحتية للمشروع، وبيع قطع الأراضي إلى المطورين لإقامة مشاريع سكنية وسياحية متكاملة، بالإضافة إلى ذلك، تقوم شركة المنتجعات بإمداد المرافق والخدمات المساعدة الأخرى للمقيمي.