خطة إنعاش قطاع التمويل العقاري».. عنوان الجلسة الأخيرة من مؤتمر التطوير العقارى الرابع الذى نظمته شركة «المال جى تى ام»، تلك الجلسة شهدت محاور عدة.
جاءت محاور الجلسة لتستهدف رسم صورة أكثر وضوحًا للوضع الحالى لسوق التمويل العقاري، والتعرف عن قرب لملامح تحالف «هيرمس- طلعت مصطفى» للتمويل العقاري، ومدى ملائمته لشروط السوق، وتساؤلات بشأن الأسباب الحقيقية التى أدت لوضع سوق التمويل العقارى الراهن، رغم المبادرات التى أطلقها البنك المركزي، والمنتجات التى تتيحها شركات التمويل العقاري، مع رصد المخاطر المرتبطة بسياسة المطورين فى بيع وتسويق وحدات لم تبنى من الأساس.
أكد حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، والر ئيس التنفيذى لشركة المال جى تى إم، أن قطاع التمويل العقارى رغم مرور أعوام كثيرة على ظهوره، إلا أنه لم يصل بعد إلى المستوى المأمول والمتوافق مع حجم قطاع العقارات المصرية.
أضاف فى مقدمة الجلسة الأخيرة بمؤتمر التطوير العقارى الرابع، أن المؤتمر فى جلساته المختلفة، ناقش عدة ملفات أبرزها ملف تصدير العقار، وما يواجهه من معوقات وصعوبات، وقضية نمو السوق العقارية، وآليات الاستثمار المباشر.
سامى: أسعار الفائدة والتسجيل أبرز أسباب ضعف النشاط التمويل العقارى
قال شريف سامي، رئيس مجلس إدارة الشركة القومية لإدارة الأصول والاستثمار، إن هناك أدوات أخرى للتمويل العقارى بخلاف الموجودة حاليا، التى يمكن الاعتماد عليها، وأن الصكوك والسندات المغطاة تجاهلتها شركات التطوير العقارى فى تمويل مشروعاتها.
أضاف أن قطاع التطوير العقارى يساهم فى عملية التمويل بشكل غير رسمي، من خلال فترات التقسيط طويلة الأجل والمقدمات التى لا تزيد نسبتها عن %5.
أوضح أن حجم التمويلات ضعيفة، وفى أزهى أوقاتها تحقق تمويلات بقيمة مليار جنيه، مشيرا إلى أن ذلك يرجع إلى عدة أسباب من بينها التوعية والبرامج التمويلية، وأسعار الفائدة المرتفعة، وسعر العقار، والتسجيل العقاري، وهناك ما يزيد عن %90 من العقارات على مستوى الجمهورية غير مسجلة، ويرجع لعدد من الأسباب من بينها عدم وجود أوراق الملكية، والثانية تتمثل فى التهرب من دفع قيمة الضريبة إضافة إلى وجود عدد كبير من تلك العقارات بنيت بشكل مخالف منها على سبيل المثال محافظة الإسكندرية، التى تشهد مخالفات فى البناء بصورة ملحوظة.
أشار إلى أن الفترة الحالية يجب أن تتولى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عملية التسجيل فى المدن التابعة لها، لعدم وقوع الأزمة الحادثة فى باقى المحافظات من صعوبة التسجيل.
أكد أن القوانين الموضوعة تجعل شركات التمويل العقارى ملتزمة بتحصل %35 من الدخل كحد أقصى، مشيرا إلى أن تلك النسبة تضعف من عملية تمويل الوحدة، وصعوبة شركات التمويل العقارى إثبات الدخل الحقيقى للعميل فى حالة عمله فى الوظيفة أخرى دون وجود مستندات لها مثل العمل كمترجم حر وغيرها من الأعمال الحرة، التى لا يمكن إثباتها لذلك عادة ما يلجأ العملاء إلى التقسيط مع شركات التطوير العقاري، التى لا تتقيد بنسبة معينة من الدخل، وسهولة عملية التقسيط معها.
حسونة: تحالف «هيرمس-طلعت» يستهدف ضخ تمويلات 500 مليون جنيه العام المقبل
قال وليد حسونة، الرئيس التنفيذى للمجموعة المالية هيرمس فاينانس، إن المجموعة المالية هيرمس تتبع سياسة واضحة عند الدخول لنشاط ما، وتقوم على تحديد أوجه النقص فى السوق المستهدف للعمل على توفيره فور اقتحام النشاط الجديد، مدللًا على ذلك بالخدمات المختلفة التى قدمتها شركته فى أنشطة التخصيم و التمويل الاستهلاكى.
أضاف أن نشاط التمويل العقارى يُعانى لأنه يعمل فقط على الوحدات المتاحة فى السوق الثانوية، أى تلك الوحدات التى استلمها العملاء من شركة التطوير العقاري، ثم قاموا ببيعها لاحقًا.
أكد أن شركته تسعى لإيجاد سوق أولية للوحدات المطروحة، من خلال الحصول على الوحدات المتبقية بمشروعات المطورين العقاريين، ثم القيام بتسويقها بنظام التمويل العقارى لاحقًا.
أشار إلى أن القواعد المنظمة لعمل شركات التمويل العقاري، لا تسمح لشركات التطوير العقارى بالحصول على تمويلات من شركات على غرار «هيرمس»، مقابل تخصيص وحدات فى مشروعاتهم المستقبلية.
ألمح إلى أن المطور العقارى بعد تسويق مشروع ما يتبقى لديه ما يعادل 20 – %25 من وحدات المشروع، ما يضطره إلى بيعها بنظام التقسيط طويل الأمد 10 أعوام وأكثر، ومن ثم فإن امتلاك المطور لذراع بنشاط التمويل العقارى قد يكون حلًا لتلك الأزمة.
ردًا على سؤال مدير الجلسة، حازم شريف، أن شركته تبدأ بطرح وحدات بنظام التمويل العقاري، بأمد زمنى 10 أعوام، لكن ما سوف يميزها عن الآخرين أن تسليم الوحدات «فوري».
عاد حازم شريف، لأخذ الكلمة مجددًا، ليوجه حديثه الى رئيس مجموعة عربية القابضة، طارق شكري، بشأن مدى ملائمة نموذج «هيرمس – طلعت مصطفى» لشروط السوق، وإمكانية تكراره مستقبلًا.
شكري: مبادرة جديدة مع «المركزى» لتمويل وحدات تتراوح أسعارها بين «3-2» ملايين جنيه الشهر المقبل
أكد طارق شكري، رئيس مجلس إدارة شركة عربية ورئيس غرفة التطوير العقاري، أن قطاع التمويل العقارى لا غنى عنه بداية من العام المقبل، ودون تمويل عقارى حقيقي، لن يستطيع المطور أن يستمر فى تقسيط الوحدة على تلك الأعوام.
أضاف أنه نتيجة إلى القرارات الاقتصادية التى اتخذتها الدولة خلال الفترة الماضية ساهمت فى وجود فجوة فى القوة الشرائية، نتيجة عدم قدرتهم على الادخار من أجل دفع الأقساط الشهرية أو الربع سنوية للوحدة، ما جعل المطور العقارى يلجأ إلى زيادة فترة التقسيط، التى تصل إلى 10 أعوام، والمنافسة القوية بين الشركات فى السوق العقارية.
أكد أن الفترة المقبلة يكون هناك صعوبة على شركات التطوير فى الاستمرار فى تقسيط الوحدات بالمدد الكبيرة، لا سيما أن هناك زيادة كبيرة فى عملية التكلفة مشيرا إلى أن هناك اتفاقا جماعيا بين المطورين فى الغرفة، وأكدوا فيها صعوبة الاستمرار دون وجود تمويلات عقارية.
أوضح أن الفترة الحالية تشهد مبادرة جديدة للتمويل العقاري، بفائدة منخفضة، مناقشتها مع رئيس مجلس الوزراء، ومحافظ البنك المركزي، تعمل بشكل كبير على تنشيط القطاع العقارى بمختلف أنشطته.
أكد أن المبادرة الجديدة تشمل تمويلات الوحدات سعرها بين 2 إلى 3 ملايين جنيه، وأنه يأمل أن ينحفض سعر الفائدة فى المبادرة الجديدة لأقل من %10.
أكد أن المباحثات بين الغرفة ومجلس الوزراء والبنك المركزى تسير بشكل جيد، والاتفاق على أكثر من %90 من المبادرة، ومن المتوقع إطلاقها خلال شهر بحد أقصى.
أوضح أن الفئة المستهدفة من المبادرة الجديدة للتمويل العقارى تعد هى القوة الشرائية الحقيقية فى السوق العقارية، مشيرا إلى أنه يجب دعم تلك الشريحة بشكل قوى كونها الفئة الأكثر طلبا، التى تستهدفها شركات التطوير فى مشروعاتها.
لفت إلى أن المجتمعات العمرانية نجحت فى التغلب على مشكلة التسجيل من خلال فتح باب التسجيل بالإيداع، الذى بدأ فى مدينة الشيخ زايد، ومستهدف أن ينضم إلى مدينتين حتى نهاية العام الحالي.
أكد أن الجدال الدائر فى قطاع التمويل العقارى بدأ منذ نشأتها فى 2002، مشيرا إلى أن النقطة الأساسية فى ضعف التمويلات هو ارتفاع أسعار الفائدة، التى يجب تخفيضها لتسريع وتنشيط القطاع العقاري، الذى يمثل %25 من الدخل القومي، ويعمل به ملايين الأفراد بصورة مباشرة، أو غير مباشرة.
فهمي: التحفظ على الوحدات و«الإيجارة» أهم منتجات شركات التمويل العقارى
وجه مدير الجلسة تساؤلًا لرئيس الاتحاد المصرى للتمويل العقاري، ناجى فهمي، بشأن وضعية سوق التمويل العقاري، وتوقعاته لفرص نجاح نموذج هيرمس – طلعت مصطفى.
قال فهمى إن شريحة متوسطى الدخل هى أكثر شرائح المجتمع حاجة للدعم من مبادرات البنك المركزي، مشيرًا إلى أن شريحة الدخل المرتفعة لا تحتاج إلى الدعم، فى مقابل تبنى الدولة لشريحة محدودى الدخل من خلال مشروعات الإسكان الاجتماعى.
أضاف أن نموذج شراكة «طلعت – هيرمس» يمتلك فرص واعدة للنجاح، لا سيما فى ظل سهولة عملية بيع الوحدات بنظام التمويل العقاري، لتواجد تلك الوحدات على أرض الواقع وجاهزة للتسليم الفوري، على عكس ما يُعانيه المطورين العقاريين الأخريين أن وحداتهم لا تزال تحت الإنشاء.
أكد أن المطور مضطر للقيام بدور شركات التمويل العقاري، عبر إتاحة أنظمة سداد مختلفة، وبالتقسيط تصل إلى 10 أعوام، حتى يستطيع بيع وحدات مشاريعه.
أشار إلى أن تسجيل العقارات لا يزال ملفًا شائكًا لم يُحل بعد، إلا أن الاتحاد المصرى للتمويل العقارى مع الشركات الأعضاء، نجحوا فى تطبيق آلية التحفظ على الوحدة حتى ينتهى العميل من سداد أقساط القرض المستحق عليه، وقيام الشركات بإتاحة منتجات جديدة مثل «الإيجارة» التى تعنى عقد ثنائى بين العميل و شركة التمويل بمقتضاه يبيع الأول وحدته للثاني، ثم يقوم بإعادة الشراء عقب فترة زمنية محددة.
أكد أنه يتمنى أن تصل السوق إلى مرحلة أن يقوم المطور العقارى بدوره فى البناء، فيما تقوم شركات التمويل العقارى بالتسويق وبيع الوحدات، مشيرًا إلى أن الاتحاد المصرى للتمويل العقاري، يعمل خلال الفترة المقبلة على نشر ثقافة التمويل بين شرائح المجتمع، لمواجهة الخوف الذى يسيطر على العملاء والناتجة عن نقص فى الوعى بتلك الآلية.
بري: أرقام النشاط فى 8 أشهر المنتهية تؤكد حالة الضعف
التقط مدير الجلسة، أطراف الحديث مجددًا، بسؤاله لهانى بري، رئيس شركة الأهلى المتحد للتمويل العقاري، بشأن وضعية نشاط التمويل العقارى الصعبة رغم مبادرات المركزى والمنتجات الجديدة التى أطلقتها شركات التمويل العقارى مؤخرًا.
قال برى إن لغة الأرقام أفضل من يُعبر عن وضع نشاط التمويل العقاري، مشيرًا إلى أرقام الفترة من يناير إلى أغسطس من العام الجاري، تُشير إلى أن قيمة التمويلات العقارية الممنوحة، التى تدور قرب مستوى 400 مليون جنيه، تشير إلى ضعف حجم السوق.
أكد أن حل أزمة قطاع التمويل العقارى يكمن فى تطبيق سياسة تمنع وجود أقساط متبقية على العميل عند استلامه الشركة، مشيرًا إلى أن النموذج المطبق بالخارج يُلزم المستهلك النهائى عند تسلمه الوحدة إما أن يسدد باقى القيمة نقدًا، أو حصوله على تسهيلات ائتمانية، مشيرًا إلى أن مبادرة البنك المركزى لدعم شريحة الطبقة المتوسطة تساعد فى تنشيط سوق التمويل العقارى.
توجه مدير الجلسة بسؤال لشريف سامي، عن مخاطر وضعية المطورين العقاريين الذين يقومون ببيع وحدات بآجال زمنية تصل إلى 10 أعوام، دون أن تُبنى من الأساس، ووصفها بالوضع القابل للإنفجار.
قال شريف سامى إن المطورين العقاريين يضيفون فائدة على تلك الأقساط، وإن كانت بشكل غير معلن، ويتم تقديم خصومات على الوحدات حال السداد نقدآ، مشيرا إلى أنه يجب على شركات التطوير العقارى إعلان الفائدة المحمولة على الوحدة، لتعريف العميل حجم الفائدة المحملة عليه كنوع من الشفافية مع عملاء.
عاد مدير الجلسة، مستفسرًا من رئيس المجموعة المالية هيرمس فاينانس، بشأن توقعات شركته لحجم التمويلات المزمع ضخها فى 5 أعوام المقبلة؟
أجاب وليد حسونة، كاشفًا عن أن شركته تستهدف تمويلات عقارية بقيمة بين 450 500 مليون جنيه فى 2020، مؤكدًا أن شركته تتعامل على الوحدات الجاهزة والقابلة للتسليم الفورى.
أشار إلى أن وجود حاجة إلى دخول الدولة كشريك فى مشروعات التطوير العقاري، من خلال توليها مسئولية البنية التحتية للأراضي، بهدف تسريع وتيرة العمل، ومن ثم قصر دورة الأموال للمطورين العقاريين، ليستطيعوا إنشاء مشروعات جديدة، مؤكدًا أن مشكلة نشاط التمويل العقاري، لا تكمن فى سعر الفائدة، ولكن فى طريقة بيع الوحدة ذاتها.
تدخل طارق شكري، رئيس مجموعة عربية القابضة، فى الحوار مؤكدًا أن سعر الفائدة يعد عنصرًا رئيسيًا فى تنشيط سوق التمويل العقاري، وأن الأزمة لا تكمن فى طريقة بيع الوحدة.
فض حازم شريف، مدير الجلسة، الاشتباك مؤكدًا أن هناك اختلافا بين الشريحة المستهدفة من حديث حسونة، ونظيرتها التى تهتم بسعر الفائدة وبمبادرات دعم البنك المركزي، التى يتحدث عنها شكرى.
ردا على سؤال مدير الجلسة، بشأن إمكانية تصغير المساحات الخاصة بالوحدة للتغلب على زيادة التكلفة؛ قال رئيس غرفة التمويل العقارى إن المشروعات التى تنفذها شركات التطوير مرتبطة بمعدل زمنى من جانب الهيئة، وتحديد الكثافة السكانية، ما يصعب تقليل مساحات الوحدات بالشكل المطلوب.
أنهى شكرى كلمته أنه ضرورى تنشيط قطاع التمويل العقارى خلال العام الحالي، من خلال المبادرات، مشيرا إلى أنه حال تطبيق تلك المبادرات يشهد القطاع العقارى أزمات كبيرة، قد تؤدى إلى تخفيض بعض الشركات إلى حجم أعمالها.
فى مقتطفات أخيرة من الجلسة، أكد ناجى فهمي، رئيس الاتحاد المصرى للتمويل العقاري، أن حل أزمة القطاع تكمن فى تكاتف كل الأطراف العاملة سواء مطورين أو شركات تمويل أو البنك المركزى والهيئة العامة للرقابة المالية.
أشار إلى أن مبادرة البنك المركزى لدعم الطبقة المتوسطة، والمزمع إطلاقها خلال شهر أو شهرين على الأرجح، تخلق حالة من النشاط فى السوق.