اهتمام قوى بالمدن الجديدة من الدولة والمطورين العقاريين يدعمه حاجة مصر إلى 45 مدينة جديدة حتى عام 2052، لاحتواء الزيادة المُطردة فى عدد السكان المتوقع فى أفضل الأحوال أن يصل إلى 160 مليون نسمة بنهاية هذا المدى الزمنى، وفقًا لمخطط استراتيجى أعدته وزارة الإسكان بالتعاون مع الوزارات الأخرى.
كان ذلك محور الجلسة الأولى بمؤتمر “المال GTM الخامس للتطوير العقاري”، والتى سلطت الضوء على أهمية المدن الجديدة، والفرص والتحديات التى تواجه المطورين العقاريين، مع التوجه لهذه المدن، ومطالبهم لتطوير نموذج العمل الخاص بهم، وجهود وزارة الإسكان لتوفير المناخ الملائم للعمل، وتأثير الموجة التضخمية العالمية على السوق العقارية، والمطورين، وحركة الشراء.
أدار الجلسة حازم شريف، رئيس تحرير جريدة المال، بحضور مهندس خالد عباس، نائب وزير الإسكان للمشروعات القومية، والنائب طارق شكرى، رئيس شركة عربية القابضة، ورئيس غرفة التطوير العقارى، والمهندس أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، والمهندس أحمد طه منصور، رئيس شركة كاسيل للتطوير العمرانى، وطارق عيد، رئيس القطاع التجاري بشركة جميرا إيجيبت للتنمية العمرانية، ومحمد جلال، الرئيس التنفيذى لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية.
واستهل “حازم شريف” الجلسة بسؤال وجهه للمهندس خالد عباس، حول المدن الجديدة المتوقع أن يشهدها السوق المصرية الفترة المقبلة، وهل المطورون الحاليون يستطيعون تطوير وتغطية هذه المدن؟ وهل ظهور هذه المدن سيولد حاجة لظهور جيل جديد من المطورين يتخصص فى تطويرها؟
ومن جانبه، أشار عباس إلى أن الفترة الأخيرة شهدت ظهور نحو 14 مدينة جديدة، كما أنه مؤخرًا منذ نحو أسبوعين كانت مدينة السويس الجديدة، كما سيكون هناك موازنة للعلمين الجديدة، وهى رأس الحكمة، ومدينة بالساحل الشمالى، إضافة إلى عدد من المدن تحت الدراسات، انطلاقًا من مخطط استراتيجى عمرانى لسنة 2052 وضعته وزارة الإسكان للمدن الجديدة بناء على الزيادات السكانية المستقبلية، ومناطق تركزها، إذ تبلغ الزيادة السكانية حاليًّا 2.5 مليون نسمة سنويًّا، وبنهاية مدة المخطط مع الأخذ فى الاعتبار احتمالية السيطرة على هذه الزيادة السكانية الهائلة سيصل التعداد السكانى فى أفضل الأحوال إلى 60 مليون نسمة، وفى حالة الاستمرار بالمعدلات الحالية سنصل إلى ما يتراوح بين 180 و 190 مليون نسمة.
وكان التساؤل الأبرز لهذا المخطط الاستراتيجى، أين سيعيش هؤلاء السكان؟ فالمدن القائمة والقديمة هرمِت، والجديدة بلغت طاقتها الاستيعابية القصوى، وبالتالى كان لا بد من استحداث مدن جديدة لعملية التنمية، والمخطط شاركت فيه كافة الوزارات، واستطعنا من خلاله تحديد مناطق التنمية والأراضى الصالحة للتنمية، وتم تحديد عدد من المدن يقترب من 45 مدينة البلاد بحاجة إليها حتى 2052 لاستيعاب الزيادة السكانية الموجودة، وبالتالى فإن كافة القرارات الصادرة للمدن الجديدة تم وضعها ودراستها لتحقيق التنمية المطلوبة، وفقًا للمخطط المذكور.
ولفت عباس إلى أن المدن التى تحت الدراسة حاليًّا هى مدينة رأس الحكمة، وستكون على غرار العلمين الجديدة، وهى ستكون ثانى مدينة مخططة على ساحل البحر المتوسط، وستكون فى نفس مساحة العلمين الجديدة، وسيصدر بشأنها قرار قريبا، إضافة إلى مدينة السويس الجديدة بمساحة 40 ألف فدان، والتى صدر بشأنها قرار بتنميتها منذ نحو أسبوعين، للتوسعات فى محافظة السويس، وربطها بالمنطقة الاقتصادية بخليج السويس، والعاصمة الإدارية، ومواصلة التوسعات فيما بعد.
وطرح مدير الجلسة تساؤلًا حول وجهة نظر وتوجهات المطورين العقاريين نحو تنمية المدن الجديدة؟ وجاء رد عباس أنه فى البداية كانت هناك مخاوف لدى المطورين فى تطوير المدن الجديدة حول القاهرة؛ لأن العمل داخل القاهرة أقل مخاطرة، لأن المنطقة تم تنميتها، وبالتالى غالبية المشروعات يكون مكتوبا لها النجاح.
عند التخطيط لمدينة العلمين الجديدة تواصلنا مع جميع المطورين، ونفذنا زيارات للمدينة، وجميعهم رفضوا فكرة إنشاء مدينة مخططة على البحر المتوسط، بينما يفضلون المنتجعات التى تحيطها الأسوار، وكل مطور يخصص له جزء من الشاطئ، وهو كان مرفوضًا فى عملية التخطيط، فضلًا عن الأسعار المنخفضة التى كانوا يرغبون الشراء بها، ولكن حاليا يرغب المطورون فى الحصول على أراض فى العلمين الجديدة بأسعار تعادل ما يتراوح بين 20 إلى 30 ضعف الأسعار التى كانت معروضة منهم سابقًا، فى ضوء الاستثمارات القوية التى تم ضخها السنوات الثلاث الماضية.
عدد المطورون يجب أن يزيد، والدليل على ذلك العدد الكبير من الشركات التى دخلت السوق السنوات الماضية، وهى ظاهرة صحية للغاية توفر فرص عمل، كما أن المنافسة دائما تخلق استفادة للمشترى لوجود تنوع قوى، وطرح عروض تنافسية، وتصميمات مختلفة، ومازلنا بحاجة إلى ضعف العدد الحالى للمطورين.
بدأ يظهر حاليا مطورون فى مدن الصعيد، والبعض كان يعمل بالقاهرة الكبرى بدأوا فى الاتجاه نحو المدن الجديدة، لأن هناك فرصا واعدة فى هذه المدن ومازالت فى احتياج كبير لكافة أنواع الأنشطة، لذا نؤكد أن الزيادة السكانية ثروة يجب الاستفادة منها، والتى تخلق حاجة لكافة الخدمات، التعليم، والصحة، والنقل، والأنشطة التجارية، واعتقد الفترة المقبلة هيكون فيه تركيز على كاف الخدمات التى تعانى نقصا شديدا، وأبرزها التعليم والصحة وهو ما سيوفر فرص لدخول مطورين جدد لتطوير المناطق التى مازالت بحاجة لذلك.
شلبى: تغيير نموذج عمل المطورين العقاريين ضرورة
وانتقل مدير الجلسة إلى المهندس أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، إذ طرح عليه تساؤلا حول عدم تحمس المطورين نحو مدينة العلمين الجديدة، والتى صرح بها نائب وزير الإسكان فى البداية، وكيفية سبل تطوير وتنمية المدن الجديدة، هل سيكون من خلال شركات جديدة، وتحالفات بين المطورين، أو من خلال الدولة؟
بداية حديثه اتفق شلبى مع ما قاله نائب وزير الإسكان حول عدم رغبة المطورين فى المشاركة فى تطوير مدينة العلمين الجديدة فى البداية، مُرجعا ذلك إلى رغبتهم فى نسبة مخاطرة أقل. مشيرا إلى أنه يتفق مع أن الدولة يجب أن تضع نواة التنمية الأولى فى أى مدينة جديدة، سواء كانت البنية التحتية، أو المخطط العام للمشروعات، والذى سيتم من خلاله جذب المطورين، وهو ما فعلته الدولة فى العلمين، وبنجاح شديد، والذى يبرر رغبة المطورين فى الحصول على الأراضى بـ 30 ضعف السعر، خاصة أن الرؤية المتفق عليها لمدينة العلمين هى أنها ستكون نواة التنمية فى الساحل، وجود المدينة لا يختلف عليه اثنين، إذ إنها ضرورة حتمية لإحداث تنمية مستدامة فى الساحل الشمالى، وأيضا ننتظر مدينة رأس الحكمة إذ إنها ستضيف بعدا آخر لتنمية الساحل الشمالى، وأؤكد على ضرورة وضع الدولة النواة الأولى للتنمية هناك، ثم تدعو المطورين.
تطوير مصر: الوقت الحالى فرصة للمشترى وعبء على المطور
وينقصنا نوعية مختلفة من المطورين، مطور عام، يدخل المدينة فى مراحلها الأولى مع الدولة، لعمل مرافق لمساحات كبيرة فى المدينة، وعملية تنمية متكاملة، وليس بالضرورة أن يكون من أهل هذه المناطق، وقد تكون شركة عالمية، ويضم إليه مطورون آخرون، وهذا ما نحتاجة وللأسف نادر الوجود بمصر، إذ إن هناك مطورا أو اثنين فقط يعملون بهذا النظام.
وأيضا أعتقد أن المطورين العقاريين يجب أن يجهزوا أنفسهم لتغيير نموذج العمل الخاص بالمطورين، وفقا للإجراءات والتشريعات التى تم مناقشتها مع رئيس الوزراء ووزير الإسكان، والتى تم بناء عليها التوصل لضوابط لتنظيم القطاع، كما أنه يجب أن نستعد للمرحلة المقبلة خلال 3 أو 4 سنوات للتحول للعمل بنموذج عمل يجمع بين التمويل البنكى، والأصول التى يضعها المطور فى بداية المشروع لتقليل المخاطرة على المطور الذى يتحمل كافة الأعباء ومتغيراتها حاليا، ويبدأ المطور البيع فى مراحل مستقبلية.
وتوجه مدير الجلسة إلى طارق شكرى، رئيس شركة عربية القابضة، ورئيس غرفة التطوير العقارى، لافتا إلى أن ما طرحه نائب وزير الإسكان حول اجتماع الوزارة مع المطورين العقاريين والعاملين بالقطاع وما يطرحه من قضية أهمية التشاور قبل اتخاذ القرار، ومتى يستجيب صانع القرار لما يطرحه العاملون فى أى قطاع.
وقال شكرى إنه يتفق مع ما قاله من تحدث قبله المهندس أحمد شلبى، حول اقتناع المطورين بأن تطوير مدينة العلمين الجديدة فى صالحهم، إذ إن وجود مشروع داعم قوى فى منطقة الساحل الشمالى فى صالح كافة المشروعات حتى الموجود سابقا، وسبب تخوف المطورين هو التطلع والتخوف من المستقبل خاصة وأن المشروعات المثيلة السابقة استغرقت وقت طويل جدًّا لإنجازها، مثال ذلك القاهرة الجديدة. ولا أحد سواء مطورين عقاريين، أو وزارة الإسكان، حجم التنمية التى حدثت خلال آخر 6 سنوات، فى هذا المدى الزمنى القصير.
وكان السؤال التالى من مدير الجلسة لـ “شكري” حول المشكلات التى تواجه المطورون العقاريون مع صناع القرار حاليا، وكانت الإجابة إن المشكلات انحسرت بشكل كبير، خاصة أن الدولة حاليا دائما تقوم بإشراك العاملين بالقطاع فى القرارات قبل اتخاذها.
وما اهتم به الفترة المقبلة، وجود جهاز إحصائى لدى الدولة لتوجيه المستثمرين نحو الوجهة الاستثمارية المُثلى، خاصة أن فكرة 2.5 مليون نسمة زيادة سكانية سنوية هى فكرة حقيقية جدًّا، وسوف تخلق حاجة للسكن، ولكن غير مفهوم حجمه وموقعه، وهذا الإحصاء سيساعد المطور العقارى فى اتخاذ قرار استثمارى، ووضع نموذج مستقبلى للعقود مع المشترين فى ظل المتغيرات الحالية، والتى تشهد زيادة قوية فى التكاليف يتحملها المطور بشكل كلى.
وهنا شهدت الجلسة مداخلة من المهندس خالد عباس، لافتا إلى أن الدولة حاليا لديها رؤية، وأهداف، ومهام تسعى لتنفيذها، مؤكدا على رغبة الدولة فى الإنجاز بشكل أسرع من السابق، لافتا إلى أن تحركات المواطنين سابقًا نتجت عنها العشوائيات، وهو ما تسعى الدولة لتجنبه مستقبلًا، وبالفعل نجحت فيه، إذ إن السنوات الأربعة السابقة لم تشهد أى مدن عشوائية، وبنهاية العام الحالى ستكون كافة المناطق العشوائية غير الآمنة انتهت.
وكل المدن التى يتم إنشاؤها حاليًّا تتم وفقًا لمخطط شاركت فيه كافة الوزارات، لدينا %24 من مسطح الأراضى المصرية قابلة لعمليات تنمية سريعة، و%16 لها بعض المحددات، واليوم التحركات أصبحت سريعة.
المطور لازم يغير فكرة، ضاربا مثالا باتجاه الدولة نحو الإسكان المتوسط فى دار مصر، وجنة مصر، وهى مشروعات لم ينظر لها المطور سوى مع دخول الدولة فيها، وبناء على ذلك شهدت السوق تغييرا، فى مساحات الشقق المطروحة، ما خلق طلبا على العمارات السكنية، مقارنة بالسابق والذى كان فيه هذه الفئة غير مطلوبة وينظر إليها على أنها غير لائقة.
واتجه حازم شريف إلى المهندس أحمد طه، طارحا عليه تساؤلا حول تقييم تجرية الاستثمار كمطور عقارى فى العاصمة الإدارية على صعيد المزايا، والعيوب.
وقال طه إن مقارنة المطورين العقاريين ممن بدءوا فى العاصمة الإدارية بأولئك الذين بدءوا فى مدن جديدة أخرى يمثل ظلم للفئتين، وحتى شركة العاصمة الإدارية حال مقارنتها بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة سنجد فارقا فى عمر الجهة، وتوجه الجهتين، إذ إن شركة العاصمة مطلوب منها إنجاز مشروعا يعتبر بين الأضخم فى العالم بتمويل محدود، بلا ميزانية كبيرة، وبالتالى لا يمكن تجربتها.
وحول التجربة فى العاصمة، حقيقة هى صعبة من خلال المدى الزمنى المحدود المتاح للتنفيذ، وهو ما منع مطورين كبار من الدخول بسبب السعر المرتفع وهو ما يعد صعوبة لمعظم الشركات.
ومزايا المشروعات فى العاصمة الإدارية إتاحة الأراضى، والحصول عليها بسرعة وسهولة النخصيص فى البداية، أمامها مشكلة هى عدد الأراضى الكبير الذى تم طرحه فى الوقت نفسه، وخلق منافسة قوية فى ظل وجود شركات تفتقر للخبرة، وبدأت فى اتخاذ قرارات بالبيع على آجال زمنية تصل إلى 12 عاما، بأسعار منخفضة، وحتى اليوم هناك شركات بالعاصمة الإدارية تقوم بالبيع بالسعر الذى كانت تبيع به منذ نحو 3 سنوات، رغم الزيادات الكبيرة فى أسعار مواد البناء، وهى مشكلة واجهت الشركات الجادة الملتزمة.
فى الجزء السكنى الأمر اختلف لأن الأمور بدأت تتضح بخصوص الشركات الجادة، وتلك التى تتلاعب بالعملاء.
وأكد طه أن تجربة العاصمة الإدارية إذا عُرضت عليه مجددًا سوف يكررها، لأنها تجربة جيدة، استفادت منها شركته، واستطاعت المشاركة فى هذا المشروع الكبير.
وكان للمهندس أحمد شلبى رأى مخالف حول تجربة الدخول كمطور عقارى فى العاصمة الإدارية، والذى كان سؤالا وجهه له مدير الجلسة.
وقال شلبى إنه لن يدخل تجربة العاصمة الإدارية، إذ إن لديه مشروع فى منطقة قريبة من العاصمة، وبالتالى كان ذلك سيجعله منافسًا لنفسه، خاصة أن شرق القاهرة والعاصمة يعانى من تكدس بالمطورين، كما أن شروط تنفيذ المشروع، وسداد قيمة الأرض، وجد أنها يتخلق صعوبات تمويلية لا تتفق والتمويلات المتاحة للمطورين العقاريين، ما كان سيدفع بشركته نحو شراء مساحة صغيرة من الأراضى وهو ما لا يتفق مع سياستها التى تستهدف مساحات كبيرة من الأراضى.
وفى الوقت نفسه لفت شلبى إلى أنه فى حالة تكرار تجربة العاصمة الإدارية مستقبلا ستقوم شركته بدراسة التجربة؛ لأن العاصمة أصبحت وجهة عالمية، وصدرت تقارير دولية حول أهميتها، والتنمية التى أحدثتها بها الدولة، جعلتها مقصد دولى، ما سيخلق رغبة لدى جميع المطورين فى الاستثمار فى العاصمة الإدارية حتى وإن كان بنموذج أعمال مختلف.
«مصر لإدارة الأصول» تستعد لتطوير «وسط البلد» فى الأسكندرية الفترة المقبلة ..وتستحوذ على عدد كبير من الأصول التاريخية بالقاهرة
وتوجه حازم شريف إلى محمد جلال الرئيس التنفيذى لشركة مصر لإدارة الأصول العقارية، والمسؤولة عن تطوير منطقة وسط البلد، والقاهرة الخديوية، والفرصة المتاحة للشركة بعد نقل مقار الوزارات إلى العاصمة الإدارية الجديدة.
وكانت إجابة جلال فى البداية مشمولة بتعريف للشركة التى تم إطلاقها فى 2007 ومملوكة لمصر القابضة للتأمين تابعة لوزارة قطاع الأعمال، لافتا إلى أنه يتم إدارتها بأسلوب القطاع الخاص كليا، وتتخصص فى مجال إدارة الأصول العقارية، وتمتلك حوالى 9000 مقتاح شقة، بين محل، وعيادة، ومكتب، ومبنى، وفندق، وتتواجد بشكل أساسى فى مناطق وسط القاهرة، ووسط الإسكندرية، ووسط طنطا، ووسط قنا، ووسط أسيوط، ووسط سوهاج.
وأكد أنه لولا وجود العاصمة الإدارية، والمدن الجديدة، لم تكن مصر العقارية تستطيع إثبات وجودها بالسوق، إذ تقوم بتنمية منطقة وسط البلد، ومبانيها كمدينة جديدة، مدللًا على ذلك بما تم فى ميدان التحرير والمناطق المجاورة له، ومنطقة القاهرة الخديوية (وسط البلد)، كما نخطط لتطوير منطقة وسط البلد بالإسكندرية الفترة المقبلة.
وتطرق جلال إلى أهم المعوقات التى تواجه شركته والتى تتمثل فى قانون اتحاد الشاغلين والذى كان سببًا أساسيًّا لفشل جميع المبانى القديمة، إذ إن وجود العمارات القديمة بنظام الإيجار، ووجود قانون اتحاد الشاغلين كان السبب الأساسى لفشل عملية تطوير وصيانة هذه المبانى، ما أدى إلى حاجتها لعمليات إحلال وتجديد حاليا.
نركز حاليا على العمل مع وزارة الإسكان على قانون اتحاد الشاغلين، وتطرق إلى أن العاصمة الإدارية كنموذج تنموى جديد، مع الاتجاه إلى تطوير وتشغيل وسط المدينة القدمة وهو ما تحاول شركته فعله من خلال تملكها لنحو 178 مبنى من 450 مبنى بمنطقة وسط البلد، مؤكدا أنه سيحدث تغيير قوى فى منطقة وسط البلد من خلال نوعية المستثمرين.
وأكد أن مصر لإدارة الأصول نجحت الفترة الماضية فى الاستحواذ على عدد كبير من المبانى التاريخية مثال محلات هانو، وجروبى، وبعض الفنادق التاريخة، وبدأت فى جذب علامات تجارية جديدة مثال ستاربكس، وكوستا، وبينوس، وكوستا، وبينوس، وأتش أن أم، و إل سى وكيكى، ونجذب حاليا زارا، لتحويل منطقة وسط البلد.
ولفت إلى أن شركته تمتلك أصول للإيجار فقط، مع بيع نسبة لا تتجاوز %4 من محفظة أصولها فقط، وتخدم يوميا 52 ألف عميل المستأجرين الحاليين لدى الشركة، كما تستقبل يوميا 18 ألف زائر، وعدد يقارب 5 ملايين زائر سنويا ولا توجد شركة فى مصر تقدم هذه الخدمة حاليا.
ودخل خالد عباس فى المناقشة مؤكدا خطة الدولة لتطوير منطقة القاهرة الخديوية فى وسط البلد، وشكل المحال التجارية، وتوحيد المبانى، وسيعاد تطوير الأنشطة، وإضافة أنشطة جديدة، وعمل مسارات للدراجات، واستغلال أفضل للأصول العقارية، لإعادة الرونق لمنطقة وسط البلد، مدللا على قوله بما حدث فى ميدان التحرير، ومنطقة عمرو بن العاص.
جميرا ايجيبت: نحتاج إلى إطلاق صفحات إلكترونية حول المشروعات القومية المستقبلية والموقف التنفيذى للحالية
وتوجه حازم شريف بالحديث إلى المهندس طارق عيد، رئيس القطاع التجاري لشركة “جميرا إيجيبت للتنمية العمرانية” حول الاستثمار فى رأس الحكمة، بناء على مشروع الشركة هناك.
بداية استهل عيد حديثه بأن قرار الرئيس عبدالفتاح السيسى رفع حالة الطوارئ ساهم فى تشجيع وزيادة الاستثمار، وتطرق إلى ما يشهده المطورون العقاريون حاليا من عملية تطوير وتنمية غير مسبوقة وبشكل خاص فى قطاع الطرق والنقل، ما يساعد الشركة فى العمل الخاص بها.
جميرا: رفع حالة الطوارئ يسهم فى دعم الاستثمار
ولفت إلى أن جميرا سارت وفقا لمخطط الدولى التنموى، إذ قامت شركته بدراسة مدينة رأس الحكمة جيدا، ووجدت أن الدولة ستقيم هناك مدينة عالمية وهى “مدينة رأس الحكمة الجديدة” بالتعاون مع برنامج الأمم المتحدة للتنمية المستدامة، والمنطقة هناك تعد من أجمل شواطئ العالم، إذ إنه وفقًا للدراسات تمثل منطقة البحر المتوسط أفضل المناطق السياحية فى العالم، بواقع 250 مليون سائح سنويا، كانت حصيلة مصر فيها سابقا صفر لعدم وجود تنمية هناك، ومن هنا جاء الاتجاه نحو إنشاء مدينة رأس الحكمة الجديدة بالتعاون مع الأمم المتحدة للتنمية المستدامة.
نخطط كمطور عقارى للاستفادة العظمى من هذه المنطقة، وتوجهنا بشكل عام للعمل على التنمية المستدامة ونحول الساحل الشمالى من منطقة مصيفية فقط إلى منطقة دائمة من خلال الترفية المستمر طوال العام من خلال الأحداث الثقافية والترفيهية التى تقام بالمدينة، وبناء فنادق تدير الوحدات السكنية وتحولها لوحدات مصيفية وفندقية، والتوجه للأسواق الأوروبية، والعربية بالمنتج التنافسى الخاص بنا.
وطرح عيد مطلب خلال الجلسة على وزارة الإسكان، وهو أن تُبقى المطورين العقاريين على إطلاع على خطط التنمية المستقبلية، والمشروعات التى سيتم طرحها، وإطلاق خريطة للمشروعات الاستثمارية المستقبلية، وكذلك إطلاق صفحات اليكترونية لكل منطقة عمرانية يحدد فيها المطورين بالمنطقة، والموقف التنفيذى لكل مشروع مما يساعد على ضبط السوق العقارى، والمستهلك النهائى الذى سيرى المدن بشكل جدى، واستبعاد الشركات غير الملتزمة.
وتوجه مدير الجلسة بمقترح عيد بخصوص طرح موقف المشروعات والإفصاح عنها إلى المهندس طارق عباس، والذى قال بدوره إن ذلك سيحدث عند إعلان ضوابط الإعلان عن المشروعات من مجلس الوزراء، والتى ستشمل اشتراطات المشروعات، ونسب التنفيذ، وأسلوب الإعلان، ومتى يتم، والعقوبات لغير الملتزم، والعنصر الأهم لأى شركة عقارية حاليا هى امتلاكها للمصداقية.
وأقصى عقوبة تستطيع الدولة تطبيقها حاليا هى الإعلان عن المطور غير الملتزم، وذلك بناء على 4 إجراءات وضوابط هيتم اتخاذها مع المطور فى البداية، إذ سيتم التواصل معه فى البداية، ومنحه توقيت لتوفيق أوضاعه، وعقوبات مالية.
وفيه ضوابط اقترحناها سابقا، ولاقت اعتراضات من المطورين العقاريين، ومنها تقديم حساب بنكى، والضوابط الصادرة حاليا تشترط بشكل أساسى تقديم حساب بنكى لكل مشروع يشمل إيراداته ومصروفاته، بناء على ما يشهده السوق من تطوير، ويجب أن يختلف فكر المطور وأسلوب تعامله، إذ إن الدولة تأخذ فى اعتبارها حاليًّا المطور الجاد فقط، والذى يتمتع برؤية وخطة مستقبلية، وتوفر له كافة أوجه الدعم.
وقال عباس إن الوزارة دورها منظم، مع الأخذ فى الاعتبار المشترى.
وحول وجود موقع إلكترونى لتوضيح موقف كل مشروع، أكد نائب وزير الإسكان أن الفترة المقبلة، والتى يجب أن يلتزم فيها المطور بالجدية، ولا مكان للمطور غير الجاد.
وأشار عباس إلى أن الضوابط الجديدة للسوق العقارية بصدد الصدور قريبًا، ومن أهم ضوابطها تقسيم المشروعات حسب مساحة الأرض، وضوابط الإعلان عن المشروع، ونسب تنفيذ المشروعات، وستكون قابلة للتعديل.
وتوجه مدير الجلسة بالحديث إلى المهندس أحمد شلبى، طارحا عليه سؤالا حول رفض المطورين العقاريين للضوابط التى أشار إليها خالد عباس.
وهو ما أكده شلبى، لافتا إلى أنه منذ أكثر من 4 سنوات كان يتم عقد اجتماعات مع مصطفى مدبولى إبان توليه وزارة الإسكان، وأنه كان هناك مطالب أن يتم إدراج باب بقانون اتحاد المطورين لتنظيم المهنة، وهو ما لاقى اعتراضا من المطورين العقاريين، والذين قالوا آنذاك أنه سيصدر قانون اتحاد المطورين عندما يكون هناك اتحاد للمطورين، يقوم بتنظيم المهنة، وهو ما لم يتحقق، ومع وجود حركة التوسعات القوية فى السوق حاليا أصبح هناك حاجة ملحة لقواعد لتنظيم المهنة.
ولفت شلبى إلى أن قانون المطورين يقبع منذ عام فى مجلس النواب ويجب صدوره نظرا لحاجة القطاع الى تنظيم وتغيير نموذج العمل.
وتساءل مدير الجلسة حول جدوى الإصرار على فكرة اتحاد المطورين، وهو ما نفاه شلبى، لافتا إلى أن وجود حاجة فقط إلى كيان ينظم المطورين، مؤكدا فى الوقت نفسه أنه أعاد النظر فى هذا الأمر بناء على دراسة تم إجراؤها على دول العالم خلصت إلى أنه لا يوجد اتحاد مطورين فى الدول الأخرى، أو تصنيف للمطورين فى أى دولة، وإنما يجرى تصنيف المطورين بناء على مساحة الأرض، وهو ما يمنح المطورين العدالة فى الحصول على المميزات.
وأكد على ضرورة تغيير نموذج العمل للمطورين العقاريين مع البنوك، نظرا لما يتحمله المطورون من أعباء حاليا فى ظل الزيادة القوية للتكاليف، وارتفاع الفوائد، والاتجاه نحو موجة ركود تضخمى.
ويرى شلبى أن هناك 3 سنوات للتوصل إلى نموذج العمل الجديد، لافتا إلى أن الضوابط الجديدة التى وضعتها الوزارة للمطورين تغطى التوجهات الرئاسية الجديدة بإلزام المطورين ببدء البيع بعد بناء %30 من المشروعات، وتضمن المرحلة الانتقالية.
وانتقل حازم شريف إلى رئيس شركة كاسيل للتطوير العقارى بسؤاله حول المدن الجديدة التى تتمتع بفرص للتوسع، ويفضل الاستثمار فيها، أم لديه خيارات أخرى.
وكان رد رئيس كاسيل عمل مشروع ساحلى فى أحد المدن الجديدة، كالعلمين الجديدة، والتى تتمتع بظهيرين صناعى، زراعى، وتمتلك تنمية مستدامة، لافتا أيضا إلى وجود مدن جديدة لم تأخذ حقها بعد، والمنصورة الجديدة، والجلالة واللذان يتمتعان بفرص قوية، ولم يتم تسليط الضوء عليهما.
وردا على سؤال حول رأيه فى الضوابط الجديدة للقطاع العقارى، والتوجهات الرئاسية، قال شلبى إنه لا يعترض على ايا منها، وإن كان هناك شكوى من الحاجة لبعض التنظيم.
وانتقل مدير الجلسة فى النهاية إلى أسئلة الحضور، والتى تطرقت إلى وجود اتفاق بين الدولة والمطورين، ومدى تأثر سوق العقارات المصرى بالمخاوف العالمية من موجة التضخم العالمية، والأزمات المستقبلية المتوقعة، وهل مصر على مشارف تخمة عقارية، وهل الدولة لديها ضوابط تعالج خروج بعض المطورين بعد تطبيق الضوابط الجديدة، وما هى المدن التى تشبعت حاليا، وهل سيكون هناك صيغة تعاقدية مثلى للمشتري؟
وجاءت ردود نائب وزير الإسكان على هذه الأسئلة، لافتا إلى أن هناك بالفعل توافق بين الدولة والمطرين ولكن فيه اختلاف فى بعض النقاط، من منطلق ضرورة حفاظ الدولية على الاستقرار.
وتابع، كدولة ندعم القطاع بالكامل، ونوفر له كافة الإمكانيات، والضوابط الصادرة للتنظيم، بسبب نمو السوق، وتضاعف عدد شركات نحو 10 و20 ضعف، ما يخلق حاجة للضوابط والتنظيم.
وحول المدن التى تشبعت، يرى عباس أنه فى هذه المرحلة يصبح الدور على المطور لتوظيف الدراسات التسويقية لاستثماراته.
وعن تأثير التضخم يرى عباس أنها ظاهرة عالمية، إلا أن القطاع العقارى فى مصر له خصوصية بعض الشيء ويتمتع بوجود طلب حقيقى، وإن مهمة الدولة والمطورين العقاريين خلق طلب يتماشى مع الدخل، وهو ما يتم من خلال مبادرات المركزى.
ولفت إلى أن هناك أيضا أمورا تعتمد على تنافسية المطور العقارى على صعيد عملية التسعير، والحفاظ على الطلب.
وهنا التقط أحمد شلبى أطراف الحديث، لافتا إلى أن الفترة الراهنة تمثل فرصة للمشترى لأن أسعار العقارات سترتفع بقوة الفترة المقبلة، بينما تمثل عبئا على المطور العقارى بسبب زيادة الأسعار فى مواد البناء، موجها حديثه إلى الشركات التى نجحت فى تحقيق مستهدفاتها العام الحالى بوقف عمليات البيع لتجنب الخسائر.
وشهدت نهاية الجلسة جدلا حول ما طرحه محمد جلال خلال الجلسة من تغيير ديموغرافية وسط البلد بعملية التطوير الراهنة، وهو ما نفاه بقوة نائب وزير الإسكان، موضحا أن الهدف من عملية التطوير هو معالجة المناطق العشوائية وتطويرها والتى تتم من خلال تعاقدات مع شركات متخصصة دون تدخل من الدولة، تقوم بطرح المنطقة لمستثمرين جدد لإعادة استثمارها.
وقال محمد جلال إن التطوير الذى يتم فى وسط البلد لا تتحمل وزارة الإسكان عنه أى أعباء مالية.
وتم طرح سؤال حول معايير اختيار الوزارة للمدن الجديدة، أجاب عليه خالد عباس بأنه يتم وفقًا لعدة معايير أبرزها المخطط الاستراتيجى لعام 2052، وبناء على الأماكن التى يوجد بها أعمال، إذ إن المواطنين يسكنون عادة بالقرب من مناطق عملهم.
واختتم الضيوف الجلسة بكلمة أخيرة، أكد أحمد طه أن الفترة الراهنة تحتاج من المطورين العقاريين تقبل الأمور والمتغيرات، والتجاوز عن الشائعات، وقال محمد جلال إن مدينة وسط البلد ستصبح مركز أعمال، وليس مركز مالى، بينما قال أحمد شلبى إن مستقبل القطاع العقارى فى مصر يتلخص فى نقطتين الأولى وجود قاعدة بيانات واضحة للعرض والطلب، والثانية نموذج عمل جديد للمطورين العقاريين، وقال خالد عباس إن قاعدة العملاء مطلوبة من طرف واحد وهو المطورين العقاريين الذين يجب أن يفصحوا عن عدد عملائهم، والأسعار التى يقومون بالبيع بها.