◗❙ مصادر: تناول مزايا طرح سندات التوريق.. واجتماع مرتقب لمناقشة تنشيط الصكوك كأداة قليلة المخاطر
عقدت جمعية رجال الأعمال المصريين اجتماعًا هامًا خلال الأيام القليلة الماضية، لمناقشة سبل وآليات تشجيع المطورين على تبنى آلية إصدار سندات التوريق لتمويل المشروعات المتنوعة بالسوق العقارية، بحسب مصادر فى تصريحات خاصة لـ«المال».
وعانت جميع الكيانات العاملة بالقطاع العقارى فى الفترة الأخيرة من عقبات جسيمة عرقلت مسار تطورها نتيجة الآثار السلبية الناتجة عن الحرب الروسية الأوكرانية، وارتفاع أسعار مواد البناء، مما شكل عبئًا إضافيًا على المطور، يتمثل فى زيادة تكاليف الإنشاء والدين.
وارتفعت درجة المخاطر بجميع القطاعات الاقتصادية، وسادت الفجوة التمويلية، خاصة بالقطاع العقارى ومشروعاته المختلفة، ما أسفر عن لجوء شركات تطوير عدة لبحث آليات تمويلية أخرى، بخلاف القروض المصرفية، ذات مخاطر قليلة تناسب طبيعة النشاط العقارى من طول مدد السداد والأقساط.
ووفقًا للمصادر، ضم الاجتماع بنك الاستثمار «كونتكت» كمستشار مالي، وشركة الشرق الأوسط للتصنيف الائتمانى وخدمة المستثمرين «ميريس»، وكذلك مجموعة من شركات التطوير العقارى العاملة بالسوق، منها الأهلى صبور وشركة بيتا إيجيبت وبعض مطورى العاصمة الإدارية الجديدة.
وتضمن الاجتماع شرح مزايا سندات التوريق مع توضيح الفرق بينها وبين الآليات التمويلية الأخرى، إضافة إلى شروط إصدارها، والظروف التى تتناسب معها، بجانب كيفية الحصول عليها.
وتم توضيح بعض من شروطها التى تتمثل فى ضرورة تمتع الشركات الراغبة فى إصدارها بدرجة تصنيف ائتمانى عالية، وملاءة مالية قوية، وأن تكون الوحدات العقارية تم تسليمها بالفعل.
ومنذ بداية عام 2022، قامت كل من شركتى بالم هيلز للتعمير، ومصر إيطاليا العقارية، بإصدار سندات توريق سجلت قيمتها نحو 1.05 مليار جنيه، و2.5 مليار بالترتيب.
وتدرس هيئة الرقابة المالية، مقترحات تنشيط قطاع التطوير العقاري، ومن بينها تحويل الأصول العقارية إلى أصول مالية، واستخدام آلية سندات التوريق.
وتبحث الهيئة سبل استخدام الأدوات المالية غير المصرفية كحلول عاجلة لتنشيط قطاع التطوير العقاري، عبر تحويل محافظ المطورين العقاريين إلى محافظ مالية، بما يمكن المطورين العقارين من تلبية احتياجاتهم التمويلية والطلب المتزايد على قطاع العقارات فى مصر.
كما تبحث البدائل المتنوعة من أدوات التمويل غير المصرفى المتاحة لتحويل الأصول العقارية إلى أصول مالية من خلال استخدام آلية سندات التوريق.
ووفقًا لبيان الهيئة العامة للرقابة المالية، فقد بلغت قيمة إصدارات سندات التوريق حوالى 20 مليار جنيه بنهاية العام الماضى 2021، وهناك رؤية طموحة من الهيئة بشأن الارتفاع المطرد لتلك القيمة خلال العام الحالى.
يشار إلى أن سندات التوريق هى عملية يقوم فيها المصدر بتصميم مجموعة من الأدوات المالية القابلة للتسويق، ويتم ذلك إما عن طريق دمج وإما جمع أصول مالية متعددة فى مجموعة واحدة، وفقًا لتعريف مركز دعم واتخاذ القرار التابع لمجلس الوزراء.
جدير بالذكر أن عملية إصدار سندات التوريق لم تكن حديثة المولد، حيث بدأ التوريق فى السبعينيات، عندما تم تجميع الرهون العقارية من قبل الوكالات المدعومة من الحكومة الأمريكية، بحسب تقرير صندوق النقد الدولى الصادر بعنوان: «التنمية والتمويل» فى عام 2008، أن التوريق.
ووفقاً لمصادر فى تصريحاتها لـ«المال»، فإن جمعية رجال الأعمال المصريين تعتزم الاجتماع خلال الفترة المقبلة، لمناقشة الأدوات التمويلية غير المصرفية الأخرى، تحديدًا الصكوك الإسلامية، وعرضها كوسيلة تمويل ذات مخاطر محدودة، وشرح شروطها وظروف إصدارها.
وكانت شركة بالم هيلز نجحت فى إتمام علمية إصدار صكوك إسلامية ضخمة بقيمة 3.25 مليار جنيه، بالتعاون مع شركة ثروة للتصكيك التابعة لمجموعة كونتكت المالية القابضة.
الصكوك والسندات لهما نفس الهدف ألا وهو التمويل، ويكمن الاختلاف فى درجة المخاطر والشروط المطلوبة وسعر الفائدة، أى التكلفة، والصكوك هى أوراق مالية تثبت حق ملكية فى أصل معين، وظهرت كبديل إسلامى للسندات لتمول الأصول التى تتوافق مع الشريعة الإسلامية، عكس السندات.
كما أن الصكوك ليس لها سعر فائدة محدد، بفعل قواعد الشريعة الإسلامية، وتتمتع بدرجة مخاطر أعلى، إذ إنه من الممكن أن يتحمل المستثمر خسارة، فلا يوجد لحامليها ضمان رأسمالى، ولكن تمتاز بمرونة شروطها، وسهولة إصدارها، فيما تحدد سندات التوريق سعر فائدة معين، ومخاطرها محدودة، ولكن تتطلب مواصفات قد تكون غير متوافرة عند بعض الشركات العقارية فى بداية دخولهم القطاع.